联合办公的未来将何去何从？

文 | 猎云网（ilieyun）王艺多

最近，优客工场可以说是动作连连。昨天，毛大庆的优客工场和共享际获得了星牌集团8亿元投资。三家企业将在共享办公、共享生活（包括体育、健康等领域）开展深度合作。

就在刚刚过去的4月26号，优客工场与洪泰创新空间宣布战略合并。双方已经签署战略合并框架协议，但并未对外透露具体的股权占比。据悉，在打包完成新一轮融资后，双方将正式合并。

合并后，优客工场董事长将由毛大庆出任，联席CEO将由毛大庆与王胜江共同出任。洪泰空间产品线保持独立运营，团队架构不变。扩大后的公司，总体估值约达90亿元。

实际上去年4月，业内就流传双方即将合并，但随后毛大庆出面辟谣。不过毛大庆和王胜江这两位私交甚好的老地产人的联合，从现在来看或许是“早有预谋”。

一边是优客工场大手笔的合并和融资，另一边却是倒闭潮的来临。自2015年资本寒冬开始，外界持续看衰联合办公的整体发展，并且在去年开始陆续出现知名空间倒闭的案例。

2016年2月，深圳众创孵化空间“地库”宣布关停，原因是仅成立4个月烧光百万投资，入驻率却不足50%；无独有偶，去年4月，国内明星项目“孔雀机构”因拖欠物管费、亏本严重而关门。要知道，孔雀机构曾是Airbnb进入中国市场时所入驻的孵化器；2016年10月底，北京Mad Space众创空间因经营不善选择终止运营。Mad Space创始人王臣也曾对猎云网进行过复盘。

这样看来，抱团取暖似乎是各玩家度过严寒的仅有退路……

但真的是这样吗？优客与洪泰的组合在业内到底意味着什么？在“双创”不再出现在政府工作报告中的今天，各空间运营商未来将何去何从？就这些问题，近期，猎云网走访了星空时间、无界空间、梦想加、纳什空间四个典型玩家，为读者带来了一场激烈的尖峰对话。

“大胜组合”的真实意图是什么？

此次合并，优客工场方面曾表示，洪泰创新空间在创业者培养方面经验丰富。另外，其背后的洪泰基金、洪泰智能制造以及AA加速器等创业生态链，也是优客看中的主要原因。外界也有声音表示，“大胜”组合，就像此前的滴滴Uber，将直接对业内产生巨大影响。

但真是如此吗？

据了解，成立于2015年4月的优客工场，在今年1月已完成B轮融资，估值近70亿元，在全球20个城市拥有78个场地。并且其背后的投资方既有知名机构，又有地产企业。另外优客也曾以股权合作的形式参与过无界空间A轮融资，资源脉络可谓相当全面。

相比于优客，在2015年8月成立的洪泰创新空间，无论是从规模还是估值方面都小很多。近两年，洪泰空间在业内似乎也很少发声。

对于双方的合并，星空时间创始人周自强认为，二者可能是看到了在未来两到三年内上市的可能性。事实上，在软银投资WeWork之后，WeWork就一直在谋求上市。一旦WeWork上市成功，国内体量最大的联合办公品牌一定会有跟进动作。

另外他直言，从本质上来说，联合办公依旧是一个现金流行业，规模大小对自身来说非常重要。规模越大，其在获取优质地产资源方面就会有巨大优势。所以二者的合并更多可能是这三点原因：1.扩大自身规模；2.获取优质资源；3.谋求上市。

不过梦想加创始人王晓鲁的观点略有不同。他认为规模只是一方面。扩大空间数并不等于自身是一个健康优秀的品牌，最终各家比拼的还是入驻率、续租率等硬性指标。单纯快速扩大规模意义不大。所以优客和洪泰的合并，一方面是毛大庆和王胜江的私人原因，另一方面确实是在空间运营和客户资源方面进行合作。

另外，曾有不少媒体认为，他们的合并也是为了应对WeWork入华带来的冲击。对此，几位玩家的观点都非常一致：绝非如此！

周自强直言，WeWork的客户群，和国内联合办公品牌的用户群完全不同。WeWork的用户群大致包括三类：1.有持续稳定现金流的中小企业（个体企业）；2.大企业的分支团队；3.公益组织。

猎云网发现，WeWork的定价与国内空间相比较为昂贵。这就排除掉了大部分国内空间的主要用户——创业者。另外，它在场地规划上也与国内空间区别很大，1~2人和3~4人的独立空间占自身场地的50%。这就需要入驻企业非常稳定。但这并不适合创业者。因为创业团队会很快度过这个阶段。

纳什空间的合伙人李鹏也补充表示，WeWork从来不说自己做的是创业经济。国内绝大部分空间要么是地下室，要么是无窗环境等等。共享办公空间，共享的一定是优质的稀缺资源。但这一定意味着高价格。所以WeWork和国内联合办公基本不在一个竞争层面上。

二者联姻会否带动合并风潮？

实际上，这并非联合办公领域的首笔合并交易。今年3月，完成A+轮融资的无界空间宣布已于今年初完成对Fourwork（富空间）的全资收购；上海的WE+也与COWORK（酷窝）以换股形式进行合并。

无界空间创始人Randy认为，今年肯定是一个整合潮流。从此前的交易不难发现，合并的风潮早已到来。2015年，获得数百万元融资的玩家不断进入赛道。到了2016年，行业开始出现分层，玩家只有获得千万级融资才有机会继续扩张。而在今年，玩家的融资规模需要以亿来计算，其相应的空间数量也需要在15家以上，否则将被挤出第一梯队。

当然，这种玩家在业内非常稀少。目前联合办公行业仍处于发展早期阶段，各家的造血能力都比较欠缺。所以小玩家的最终命运将是关停或被大玩家合并。

周自强也直言，目前各家其实都有这种意识：单打独斗已非常艰难，合纵连横是大势所趋。未来，一些地方性的小品牌可能会陆续以或合并、或联盟的形式进行合作，来应对大型品牌带来的压力。

王晓鲁从品牌角度解读了这个问题。他认为，现在国内联合办公品牌同质化竞争非常严重。如果接下来还会陆续出现合并，可能也可以从侧面说明，各家品牌的独特性都不是很强，很容易合并或被另外一家代替。

但李鹏对此却有着不同看法。他并不认为短期内会大面积出现合并。因为目前各家都是在通过融资进行扩张的阶段。当真正合并时会涉及到背后股东们的利益，非常复杂。

而且他认为，现在各家的品牌其实远没有达到通过合并大幅提升自身溢价的阶段。好的并购一定是带动了自己的溢价，或者被并购方有非常核心的技术实力、非常稀缺的资源。但目前国内空间并没有达到这种程度。

“还有一点，就是各个空间在实际运营过程中，背后都有自己的业主。这些业主在签订租赁协议时就规定了房屋用途。当品牌合并之后，出于运营的考虑，双方品牌要进行融合，例如改变装修风格或用途，但在实施过程中会遇到来自业主方的阻力。”李鹏补充道。

国内联合办公行业已开始洗牌？

对于这个问题，Randy认为：洗牌期已经到来。从今年初开始一直到明年上半年，行业整体都将处在洗牌阶段。经过这轮洗牌之后，行业内很可能将仅剩几个大玩家。

王晓鲁也表示，从品牌角度讲，洗牌一直都在。“虽然看上去，各家都在做联合办公的事情。但你的选址、运营策略、定价等等决定了你的服务人群。一旦树立品牌形象，要想转型其实非常困难。”

他认为，在2014年双创最火热的时候，行业中出现了很多入局者。但2015年下半年遇到资本寒冬，加之各家的同质化竞争，一些创业咖啡馆、孵化器、众创空间等开始陆续关停。那些完全依赖创业群体的空间，他们的发展一定会随着整体创业的趋势而起伏。

不过，周自强与李鹏却并不这么看。周自强并不否认联合办公的生意非常难做，但现在的并购、合并、倒闭的出现，并不意味着行业进入了洗牌期。他认为，联合办公是一个现金流生意。当企业经营不善，收支不抵，资金链断裂时就会破产，是一个很正常的过程。“这就好比开餐馆。每天新开和关门的餐馆数不胜数，但你不会说餐饮行业在洗牌。”周自强说。

李鹏也向猎云网表示，现在的行业根本谈不上洗牌，因为行业发展还太早。目前市场中所有的玩家更多都是在做前期的布局，包括拿地，包括PR，真正的运营期和收益期至少要等到2年以后才能看到。所谓洗牌，一定是在各家都有一套自己的商业模式，在市场中短兵相接的竞争的阶段，但现在还远未达到。

另外他直言，那些倒闭的空间，除了有试水的成分以外，更多是因为自身的经营问题，而并非来自大品牌的压力。即使没有竞争，这些运营商很可能也会倒闭。

什么是联合办公最大的困难？

诚然，各家空间在实际经营时都会遇到各种困难。但提到最大的困难，星空时间和纳什空间的答案都与钱相关。星空时间创始人周自强认为，体现在财务报表上就是资金问题。

当然，导致资金问题的经营活动很多，包括出租率、场地资源获取成本、其他非租金收入来源等。这里每个环节又会受到不同因素的影响。比如影响出租率的因素包括场地选址、宣传、运营等。

由这一问题衍生出来，就是空间运营商的核心竞争力。周自强直言，优质场地资源获取能力至关重要。因为它将直接影响运营商后续包括招租、租金、装修等几乎所有环节。

纳什空间合伙人李鹏认为，最大的问题就是盈利模式。即使WeWork在中国的运营，盈利也是一个难点。

WeWork在中美地区的差异非常大。相比其全球其他的空间，它在中国上海和北京两地，价格已相对较低。此时WeWork单店的盈利能力是有待商榷的。“国内的空间运营商都在做存量资产盘活这件事情，但其实没有那么容易。”李鹏直言。

无界空间创始人Randy表示，目前入驻率低是联合办公的最大难点。整个行业普遍入驻率其实非常低，应对措施就看各家的品牌、市场、销售能力。尽管现在企业对联合办公的接受程度在逐渐提高，但空间玩家也逐渐增多，竞争压力不断增加。

在这一点上，已经终止运营的Mad Sapce创始人王臣在向猎云网的复盘中也曾透露，无论是在北京还是在深圳、上海，众创空间的平均入驻率不到30%。他表示，Mad Space在关闭之前，空间的入驻率仅为60%左右。

梦想加创始人王晓鲁补充认为，处在早期发展阶段的联合办公行业，市场教育和品牌定位显得尤为重要。“一方面是要让企业接受这种办公场景，从写字楼里走出来；就我们品牌来说，另一方面就是，我们要让合作的业主与入住企业知道，我们不是专门面对创业者的孵化器或众创空间。”王晓鲁说。

当然，在困难这个问题上，或许还是Mad Sapce最有发言权。王臣认为，导致他们创业失败的重要原因是在物业的自主权上。

他向猎云网表示：“做办公空间，你可以做房东，可以升级改造。但是你做二房东，上面还有一房东。他们的目的很简单，就是收取租金。这就和办公空间的理念背道而驰。所以这次的失败，也给同行们以启示，物业自主权对于一个众创空间来说至关重要。”

业内玩家如何寻求破局之道？

既然困难摆在面前，结合自身优势寻求破局之道，就成了空间运营商们所必须做的事。在这一点上，各家可谓各具特色。

星空时间

星空时间尽管成立相对较晚，首轮曾获得过联想之星，风云天使基金和十余位创始人的千万级融资，目前仅在北京地区开设了一家空间。不过周自强透露，他们的空间入驻率已接近90%，已有近20家规模在10人左右的小微企业入驻，行业以互联网化服务为主，包括教育、游戏、内容等等。

据猎云网了解，2008年以来，周自强就参与并负责联想与中科院发起的“联想之星”项目，通过“创业培训+天使投资”方式推动科技成果规模产业化，业务包括创业培训、天使投资与投后增值服务等工作。他也认为，自己此前联想之星的背景，能够给入驻企业带来辅导、资源、人脉，正是星空时间的独特优势。

例如周自强会视项目需要，和创始人进行一对一的业务交流，指导其如何实现营收增长或盈利。虽然创业辅导是星空时间的增值服务，但并未收费。周自强透露，在未来一段时间内，星空时间的盈利点还是以基础办公服务为主。包括像创业辅导在内的增值服务，形式上正在探索阶段。

无界空间

而成立于2015年2月的无界空间，主要特色就是年轻。他们已在今年3月完成信中利资本领投、经纬中国跟投的近1亿元A+轮融资。据了解，团队中的90后员工占比超70%。他们的核心理念就是：从年轻人的角度出发，做出年轻人想要的办公室。目前，无界空间在北京、天津设立了近20个空间。成熟空间（开业3个月以上）平均入驻率在80%以上。

除了基础服务以外，无界空间还非常重视移动办公。近期，他们推出了“WStudio”（移动会议室）产品。WStudio设立在各地的咖啡厅、写字楼或部分无界空间中，是独立的封闭空间，按小时收费，每小时60~100元，目前在北京地区已有40个网点，通过WStudio App可以直接租用。Randy直言，除了满足客户需求之外，该产品也能补充自身空间网点密度不足问题。

与此同时，无界空间已接入了100多个服务商，为入驻企业提供增值服务。包括无界空间自身也会为企业提供猎头、培训、传媒等服务，在物理空间和社群的基础上延展更多可能性。据Randy透露，他们将近70%的单个空间都在盈利，预计今年年中，公司整体将达到盈亏平衡。

纳什空间

作为目前国内已公布数据中，空间运营面积最大的办公空间运营商，纳什空间对联合办公的经营也逐渐摸索出了自己的思路。李鹏透露，纳什的优势是在空间设计和装修上，能够用相对低成本的方式，满足品牌定位和运营需求。

除了space（联合办公区）之外，在去年7月获得由永柏资本领投，A轮投资人昆仑万维(300418,股吧)董事长周亚辉等跟投的2亿元B轮融资后，纳什空间的“超级工作室”产品（studio、studio+）也正式问世。

据了解，超级工作室是专门面向5至30人规模的小微企业的新型办公空间。它类似商住两用场地，在封闭的小开间中设有独立厨房和卫生间。其中studio（优选工作室）是硬装标准化的独立空间；studio+（超级工作室）是设施齐全，可拎包入驻的精装独立办公室。通过不同大小的studio，纳什就能为企业提供从小到大的成长办公场地服务闭环。

目前纳什空间的space在全国有15家左右，入驻率超过80%，企业数大约200家左右；工作室产品在全国已超7200家，其中studio入驻率超90%，studio+入驻率入驻率为100%，累计服务过的企业已有14000多家。

在盈利方面李鹏透露，纳什的联合办公空间部分只占总体收入的10%，其余90%的营收都是来自于studio和studio+。他直言，当工作室产品能够覆盖公司日常的运营成本时，space就可以通过超卖实现盈利。

对此李鹏认为，space应该是增值服务，而并非主要收入来源。“space可以服务周边studio中的小企业进行会客、做活动、路演等等一系列需求。它就像酒店的大堂一样，是增值服务，而并非用大堂去赚钱。”李鹏表示。

梦想加

相比于其他几家偏向传统地产运营模式的品牌，梦想加的运营思路比较独特。他们并非租赁场地再转租的“二房东”形式，而是基于自身对新型办公空间的理解，对空间的设计、装修、软硬件配套设施等一整套空间管理运营解决方案。

梦想加成立于2015年5月，今年2月曾获得了来自腾讯的A+轮融资。此前猎云网也曾对他们的业务模式和发展思路有过详细的报道。

由于梦想加在场地方面是与有意向的业主进行合作，由梦想加输出装修和运营方案，业主投入装修、家具、智能硬件等设备采买。这种类似酒店代运营的模式，它的优势就在于方案可以快速复制，扩大规模，摊薄成本。并且空间整体设计、运营管理系统研发与维护等都具有自身特色。当然，这种方式就需要与业主进行收入分成，整体利润率目前不高。

值得一提的是，梦想加空间在设计时，场地会划分为内区和外区。内区就是固定工位，满足空间的正常营收；外区则是共享区域，可以提供额外收入。例如会员通过积分消费，在多个场地的外区使用包括会议室等。“外区流量越大，获得的额外收益就越大。”王晓鲁透露。

联合办公未来将走向何方？

猎云网认为，尽管今年政府不再提“双创”这个词，但并不意味着创业创新的终止。相反，创业创新已经得到了社会的普遍接受和认同，成为了一个正常的社会选择。

Randy对行业的未来发展非常看好，并对国内写字楼市场也寄予厚望。无界空间曾在去年发布过《无界空间蓝皮书》，蓝皮书中对国内写字楼市场也有详尽的调研。未来无界也将切入写字楼市场。

周自强则对联合办公的未来看法相对理性，他认为，尽管与前两年相比，创业不会像此前出现爆发式增长，但依旧会整体向上持续发展。所以国内的联合办公行业，依旧会随着创业潮的更迭呈现阶梯式发展。

李鹏认为，联合办公的出现，极大的提升了国内人群对办公场地的需求，未来的整体方向一定是好的。联合办公肯定会有大玩家出现，但过程会比较艰难。

对于未来是否还会有合并或收购交易这一问题，各家都认为出现的可能性很大。猎云网判断，下一笔合并，很有可能会发生在具有一定规模的特色品牌中。

不过有一点需要强调：合并或许并非是国内联合办公品牌的唯一选择。此次优客和洪泰的合并，与滴滴和Uber的合并看上去相似，但却有着巨大区别。因为滴滴Uber是To C的移动互联网产品。这造成了它们可以在网约车领域实现“赢家通吃”的垄断。

但在联合办公领域，要想实现垄断几无可能。即使大如Wework，却依旧远远达不到垄断办公场景的地步。这是由于地产本身的稀缺属性和不可复制性造成的。周自强直言，中国的地产是极分散的。谁能获得优质地产（或物业），谁就能获得一定的安身立命之本。

所以猎云网认为，联合办公行业不会像互联网行业一样，仅能容下行业老大。即使真有一天，老大老二合并了，那些在当地具有独特资源优势和运营特色的小空间品牌，也都有机会在市场中存活。

本文作者：微信公众号猎云网