新星小区的形象日益耀人，犹如一颗明珠亮彻星城，作为市经济房小区重点工程的新星小区，随着销售的完结，社区规模的形成，小区的对外形象逐渐显露出来，如何优化小区的环境，助力和拉升小高层及大户型复式房的销售，现仅从小区广告形象资源的角度谈谈其经营。
小区形象管理的内容
小区形象的分类
1、环境形象
1）小区现房区形象
2）工地形象
3）售楼区形象
4）办公区形象
5）商业区形象
2、人员形象
指所有工作人员的外部形象与精神风貌
商业区形象管理的动因
一、机遇分析
1、“融城”带来的机遇：长株潭三城一体化的大型规划与雨花区的区内中型规划必将逐步激活新星小区及周边区域的商业能量，小区的商业价值将会得以大幅提升。小区内的商业区要想在未来的商战中占据有利位置，必须在前中期的发展中育好良胎，这将对二期临街门面价格的抬升提供更有力证据。
2、临近商圈带来的机遇：东塘商圈、高桥商圈、井湾商圈和红星商圈浓厚的商业氛围已渐渐扩散到小区。从正园前到井圭路边，自小区开工至今已冒出不少超市、便利店、饭店及建材店等，小区得天独厚的地理位置、良好的环境设施及所有临街门面的豪华气派，为吸纳这股浓厚的财气已奠定良好基础。
3、小区内与周边人气汇聚所带来的机遇：随着小区入住人口的增加及对面井塘村即将建设的大型安置小区的开工所带来的人气与周边其他小区及其周边的人气，也必将带来更大的商业需求；小区溶于其中又傲立于其中，舒适的环境定能分享更大商业蛋糕。良好的商业区形象管理将有助于小区整体价值的提升和在商战中游刃有余。
4、重点工程项目的压力转化所带来的机遇：新星小区及井圭路作为市建设的重点工程，是压力也是机遇。随着这两大工程的完成，政府将会组织新闻力量报道小区，小区的知名度和影响力将会扩大，届时小区必将成为市民参观和休闲的一大去处，小区外流动人口的活动也将催熟小区的商业环境；如对小区的商业环境不善加管理，其损失是显而易见的。
二、利益分析
1、优化小区整体形象：小区商业区为开放区，是小区对外的“脸面”，商业区形象的好坏直接影响到周边市民及途径小区的流动人口对小区形象的评价，这会间接地反应到小区商业区的经营效益上。
2、有利升值小区房产的价值：大大促进小区未售房屋的大幅提价的可能性与其销售的快捷性，抢夺周边小区及同类产品的市场。
3、获得直接效益：统一规划和管理小区商业区的形象，一是，可以节省管理成本和精力，二是，可以通过出租部分区域的位置而获得直接的商业利润。这些效益可反作用于小区的物业水平的提高，使二者之间形成良性循环的发展态势。
4、获得品牌的价值：开发商品牌和物业品牌将在这种管理中逐步得以形成和完善，对以后操作商业地产有借鉴作用。
5、提高物管水平：可完善物管职能和改善物管水平，增强其驾御其内部各种管理的能力。
三、需求分析
1、客户自身的强烈需求：客户投资小区商业门面，是追求更好的商业效果，资金成本所带来的压力将催生出强烈的需求，将会自发或要求物业公司来改善商业区的形象以吸引更多的客源和获取更大的利益。而我们所给予他们的只是一条小墙的位置来宣传他们的店面和商品，这远远不能满足商家的需求，因此会形成小区商家宣传需求的“饥饿”状态。
2、门面顾客（指到各门面购买商品者）的需求：门面招牌尺寸有限，将防碍门面顾客从稍远处识别其所欲往的商店，他们也希望能清楚地找到其喜欢前往的商店。
四、风险分析
1、形象风险：小区商业门面处为满足商家需求而制作的一些宣传物品，因设计或做工不佳而给小区脸上摸黑，将会对小区的整体形象带来一定影响。
2、经营风险：由于宣传物品达不到预期效果，而使前期投资沉淀得不到应有的回报，将带来一定风险。
商业区形象商业运营策略
一、商业运营原则
1、优化小区整体形象原则
商业区形象是小区整体形象中重要的一部分，在进行广告形象资源开发的过程中，要牢记商业区形象自身要求新求变，更应与小区整体形象保持和谐统一。
2、专门立项，专业管理和经营原则
商业区广告形象资源的运作管理是一项专业性很强的工作，需要运营人有敏锐的商业思维和管理技能，熟悉广告开发管理的全部流程，因此其操作及操作人必须专业化。
3、取于小区用于小区的原则
商业区形象的管理效益来源于小区，更应投入到小区的维护与发展中去，一是，可有效润滑小区物业与住户间的关系，减少不必要的摩擦；二是，可有力强化小区住户之间的团结，增强居民对小区归依的心理感觉。
4、精选项目，组合开发管理原则
依据小区现有的资源情况，挖掘其有潜力资源进行专业开发。为营造浓厚商业氛围，激活小区现有的商业神经，以活化小区的商业区的资源，以将小区商业区塑造成繁华的街区，方便小区居民的生活。
二、商业运营策略
1、专业经营策略：可设事业部进行专业管理
2、内外联动营销策略：可在小区内及外部招商营销，使黄金资源迅速变现
3、整合营销推广策略：指商业项目的多品种、营销手段的丰富化、管理方法的多样化等的整合运用，以将小区商业区的经营搞得风生水起
商业区形象资源运营商业计划书
根据上述思想，现提出以下经营方案：
一、经营项目分析
1、门面楼顶户外广告项目（规格：20m3m/块，1幅/年）
一、二期临街门面楼顶长近400米，以单块广告牌长20米计算，约可放置20块牌子，小区内的商家对此需求强烈；且随着小区周边人气的鼎盛，区外商家亦会对其趋之若骛，这是一块黄金资源，若弃之不用太可惜。
2、区内路灯广告项目（规格：1.2m0.4m/盏，1个灯箱/盏•2个月）
区内路灯约有50余盏，且其遍布区内各人行要道，也是一些很有价值的广告媒体资源，充分利用不仅可获利不少也可对区内环境起到亮化和美化的功能。
3、小高层电梯广告项目(3张招贴/电梯•2个月)
美丽的广告招贴画将给电梯乘客驱走一些乘坐时的寂寞，又可装饰电梯空间，有着一石二鸟之作用。
4、为商家策划组织促销活动项目（机动）
为区内商家组织策划一些促销活动如服装T台秀、小吃现场烹调表演、饮料试饮活动、医生免费体检活动、商家赞助的文体活动、展销服务活动等，在达到促销目的的同时，也将大大丰富居民的日常休闲生活，使其生活更甜美温馨。当然，所有的活动绝对不能干扰居民的正常生活。
5、为其他小区提供广告招商服务项目等（机动）
以本小区的成功经营模式，输出到其他小区，可借机推广新星小区的品牌影响力，亦可获得一定的收益。
二、投资回报分析
1、投资分析
户外、路灯和电梯广告三项目中，只需对户外和路灯稍加投资即可，当然，也可采用收取客户适当定金以利用客户的资金来进行运作，但这种方式在运作前期启动起来可能速度较慢。其他项目只需支付人力成本而已。（此处只测算小量投资的情况）
启动时只事先制作好2块户外广告牌和井圭路上路灯的广告灯箱（计15盏），其他的都不进行投资以客户资金进行开发，则
成本为：
户外：60元/m²(20 m 3 m) 2块=7200元
路灯：100元/个15=1500元
即前期投资最多为8700元
2、收益分析
预计年收益为：561，700元
1）户外广告：假设前5年内租金为20，000元/块（据调查：火车站同比价格为10万左右，东塘同比价格为5万左右）
20000元/块20块=400，000元
2）路灯广告：
300元/盏50盏6次/年=90，000元
3）电梯广告：
500元/家3家/电梯6次/年=9000元
4）促销活动项目（预计1次/2个月）：
5000元/次6次/年=30，000元
5）招商服务项目：
10000元/家1家/年=10，000元
综合1，2可预计前5年内年利润为561，700元。
三、运作管理分析
1、操作方式：设立“新星小区宣传策划部”进行专责管理，授权给内部专业员工进行经营，便于成功实现利润目标；
2、分配机制：为高效完成预期利润目标，可由公司决定一个利益分配比例；
3、职能分析：“新星小区宣传策划部”在完成商业区的形象开发管理运营工作的同时，还全面执行小区整体宣传形象的管理工作，以避免各类小广告到处张贴而损坏小区的良好形象；