深圳房价环比九连跌，背后究竟谁在博弈？

最近深圳官方数据显示：深圳6月房价为54492元/平米。5万一平米秒杀了多少刚需买房族，然而这个房价较5月的数据还微幅下滑了。据统计，深圳房价已出现连续9个月下跌了，除罗湖外各区全线下跌。自去年10月至今，深圳房价已下跌7108元/平方米。

去年10月4日深圳出台“深八条”，这是3.25之后深圳房地产的第二次新政。随后，深圳又加快了房地产调控步伐，又恢复90平及以下户型不得低于70％的政策；外地户籍在深购房资格，社保连缴3年改为5年；认房又认贷，无房无贷记录首套3成，无房有贷记5成，二套7成。并且出售价格不得超过备案价。

深圳房地产调控已初见成效，但当地房产人士却指出：受到调控政策的发威，市场供需两端瞬间取得了一种相对平衡的状态，买房的人少了，新房价格就呈现“稳中有跌”状态。此外，从成交量来看，罗湖、福田、南山等房价相对较高区域的成交量快速下滑，而房价相对较低的宝安、龙岗两区成交量则迅速增加。深圳总体房价呈现一种胶着僵持状态。

此外，深圳一手房价格虽然出现9连跌，但是二手房价格却是5连涨，显然贸然说深圳房价已经下跌也并不全面。今年6月，深圳二手房均价是每平方米46631元，5月是每平方米46162元，环比上涨1.02%，同比上涨3.68%。从今年2月开始，深圳二手房价格上涨，现在，已经是5个月连续上涨。

那么，自去年9月以来，深圳一手房价格平均跌去了7108元/平方米，是否会给普通职工家庭带来福音呢？我看未必，据华为2015年报显示：华为2014年员工总人数为16.9万人，2015年为17多万人，工资薪金及其他福利费用为802.14亿元，华为人均年薪47万元！相对去年人均36.4万元，涨薪高达30%。

我们先假设深圳一套80-100平米的房子，要价500万，地段还相对较偏的。目前按照华为员工人均年薪47万元的收入来计算（当然基层员工未必能达到这么高的收入），也要不吃不喝10年以上才能买得起一套房，更何况华为的员工也要养家糊口。

显然，就算是华为这样效益好的企业，普通基层的员工买房也不是一件容易的事。很多华为员工买不起深圳市区的房子，转向了东莞松山湖附近安家。那么，深圳房价一二手房涨跌互现背后真相是什么呢？我觉得是各种力量博弈的结果。

首先，深圳一手房价跌，二手房价涨，说明了炒房客在对未来房价方面出现了严重分歧。受到深圳房地产调控的影响，炒房客对一手房持观望状态，于是前期房价涨幅过快地区的房产出现“量价齐跌”。现在炒房客由之前炒一手房市场转投向价格相对较低、调控相对宽松的二手房市场。这就造成了一手房和二手房市场涨跌互现在状况。

再者，我们看到深圳二手房价格出现了连续9个月的阴跌，从去年9月高位至今，深圳房价总共才下跌了11.52％。这就说明了地方政府希望看到房价慢慢跌下去的效果，而并非一夜回到解放前的结局。

对于深圳方面来说，出台了各种严厉的限售、限购政策，这等于将整个房地产市场给冻结起来了，这样房价虽然不会出现大起大落，但是成交量大幅下滑，以及房价连绵阴跌就在所难免了。

最后，深圳方面希望房价能稳中有降，一边通过各种调控手段逐步将房价缓慢降下来，达到去杠杆化的目的。另一边通过当地企业职工的收入增长，购房能力大幅增加。这样保证房地产泡沫“软着陆”。众所周知，对深圳GDP做出巨大贡献的还是实体经济。如果要把这些企业留在深圳，就要将更多人才吸引到深圳落户，那高房价必须受到控制。

从深圳前20强企业榜单来看，第一名毫无悬念的是华为，第二名是中兴通讯，富士康也在其列。这20家企业创造的GDP占了深圳全市的30%。其中华为、富士康、中兴通讯、比亚迪等上榜的7家工业类企业创造的GDP为2866亿元，占20强的55.4%。而对于这些能够带来大批就业的企业来说，房价不稳定的乱窜就意味着职工薪酬也要不断的向上调整，企业压力已到达承受的临界点了。

一手房价格出现阴跌，二手房价出现微涨，浅层面看是受到房地产调控影响，炒房者都跑到价格相对较低的二手房市场去了。但深层次来说，这是深圳方面既想遏制房价过快上涨，避免发生系统性金融风险，但又希望房价长期稳定，居民收入同步上升，通过“时间换空间”方式，使深圳房地产出现“软着陆”的结局。

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