万科究竟泄露了楼市的什么天机？

近期，刚走出股权争夺阴霾的万科，在一次偶然情况下泄露了楼市未来趋势的“天机”。在一封由万科集团资源部发布的内部邮件显示，“面对地产”黄金时代的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。

在这份公开信中有两个最为重要的内容，一个是“黄金时代结束”。另一个是万科将调整薪酬。就在稍早前，万科高层对外讲话时也曾表示，“我们认为下半年房地产市场是非常谨慎的，我们公司认为未来形势会更严峻一些。

实际上，万科能够长期在地产业盼演老大角色，很大程度上有赖于其采准地产行业周期性步伐的能力。这种嗅觉上的敏感，可以说既是对市场情绪的一种精准捕捉，也是对政策惯性的一种深刻体会。正是有了这种对市场动向特别敏感嗅觉，才使得万科长期在行业内领跑。

对此，笔者认为，为了对外到对内的措辞趋于一致，万科高管团队一致认为地产行业黄金时代结束，这足以说明，之前楼市“虚火过旺”将逐渐降温。随之，地产业的“白银时代”即将到来。那么，万科近期对房地产业的表态，究竟泄露出啥天机呢？

首先，国内经济结构改革正步入“深水区”。从过去那种过度依赖房地产业，逐步转向依靠民间投资和消费升级。未来地产业仍会在国民经济中扮演重要角色，但是其重要性将会逐步“淡化”。也就是说，随着经济结构性调整，房地产投资和销售快速上涨的鼎盛周期接近尾声。

再者，由于房地产虚火过旺，越来越多的城市出台“最严厉”的楼市调控政策，不仅限购、限售政策纷纷推出，而且房贷市场也在紧缩中。随着，各地对房地产调控的层层加码。再加上，国内知名房企的在售楼盘又多在热点城市。所以这种“量缩价滞”的僵持状态还将持续一段时间。

数据显示，2017年5月，万科录得今年以来月度最低销售额，为358.9亿元人民币（单位下同），同比减少1.35%，环比大跌14%；销售面积242万平方米。而同期，碧桂园、恒大、万达等房企销售额也都出现了不同程度下滑。

再次，之前中央政府曾提出“房子是给人住的，不是用来炒作”之后，政治局会议又提出要给金融体系“降杠杆，控风险”，这主要是给包括房地产在内的金融体系降杠杆。也意味着，给房地产降杠杆将是“新常态”。

而随着房地产杠杆的下调，楼市将会有所降温，未来一大批投机炒房者将会逐步退出。不过随着我国户籍制度的放开，城镇化进程的推进，“因城施策”政策的落地，也给房企在业务上的调整提供契机。如何将销售方向转向以推动城镇化建设为主导的三四线城市，从而挖掘新的业绩增长点这才是关键。

最后，房贷利率大幅飙升，部分商业银行已经停止房贷，这给销量急剧下滑的房企更是“雪上加霜”。近期，不仅是北上广深等一线城市，而且也蔓延至三四线城市。5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。

目前房贷利率不断上调，主要是银行同业间拆借成本飙升，银行自身的融资成本也在不断上升。所以商业银行也只能调整房贷利率。如今房贷已成为银行眼中的“鸡肋”。购房者的房贷成本有所攀升，虽不会影响到刚需入市购房，但投机性购房需求得到基本遏遏制，这将会在短期内影响到房企的业绩增速。

从万科高层近期种种迹像表明，其业绩因受利率上调、楼市调控、经济结构调整等因素的影响，已进入“白银时代”。而“白银时代”的最大标志则是，房企业绩放缓，去库存压力增大、负债率走高，现金流趋紧。在这种情况下，通过调薪手段来“降本增效，共度时艰”，也只能是房企的惯用手法。