新“国五条”实施两个月来，除了北京市对二手房交易差额征收20%的个税政策制订了实施细则外，其他限购城市多采取了回避政策。从效果来看，全国房价的持续上涨表明新“国五条”政策已经落空，房地产调控重新进入屡调屡涨的“怪圈”，本轮以新“国五条”为标志的房地产调控又沦为“空调”。
新“国五条”实施两个月来，除了北京市对二手房交易差额征收20%的个税政策制订了实施细则外，其他限购城市多采取了回避政策。从效果来看，全国房价的持续上涨表明新“国五条”政策已经落空，房地产调控重新进入屡调屡涨的“怪圈”，本轮以新“国五条”为标志的房地产调控又沦为“空调”。
回顾过往的10年，国务院大概推出了18个针对房地产的调控政策，有时甚至一年推出几个调控政策，但房地产市场不但没有萧条下来，所谓的房地产泡沫没有破灭，而且在2012年住房消费取代食品消费成为最大的消费性行业，以生存以吃为主的生存性消费转化成注重居住条件的享受性消费，实现了实实在在的消费升级。
其实从“国五条”诞生之日起就被指违背经济学基本原理，以限制交易的方式减少二手房供应，有推高新盘价格之嫌，而地产商确实抓住了这个销售新盘的机会。新“国五条”的调控政策压力被地方政府轻松消解，反而推动了新盘的价格提升，走向政策目标的反面。为此，北京市政府近日紧急发布房地产价格管制措施，楼盘调价须副市长审批，新的地块出让时须先限定目标房价，一时间让市场化程度本来相对较高的房地产行业大有回归“计划经济”的端倪。近日各地土地市场重现活跃，出让价格连连看涨。有媒体透露房产税在上海、重庆试点的基础上有扩大试点之势，住建部要求2013年年底前完成住房产权产籍信息全国联网以为下一步全面征收房产税做好基础性准备。
为什么对房地产进行的屡涨屡调总会演变成屡调屡涨?经历了差不多十年的房地产调控，我们有必要冷静下来，深入思考这个问题。
第一、以经济建设为中心和政府职能认知错误导致了我国经济对房地产的依赖症。政治问题以选票来解决，经济发展是政策和制度环境催生的结果。经济和社会的快速协调发展是任何党派和政府都乐于拿来证明其政绩的依据，但绝不能倒果为因，以经济发展的成果来证明执政合法性，错误地以经济建设为中心，忽视了政府的社会服务和社会发展这一核心职能。选票政治下的执政党和政府以充分就业为最大执政目标，而不是以经济发展、以GDP数字的快速增长为诉求。我国的政治现实恰恰相反，是以后者为目标，并期望以经济的快速发展来延缓和缓和转型期的社会矛盾。中央集权的政治体制决定了官员升迁须满足上级偏好，改革开放以来还形成了以结果论英雄的“抓住老鼠就是好猫”逻辑基础上的宽容对抗上级方针政策的“改革情节”，这些都导致了直接参与经济、推动经济争相发展的中国各级政府组织的鲜明特征，成为我国政党、政府与西方政治的最重要的区别之一。追赶型发展模式下政府强力推动的经济增长自然而然地形成了我国经济发展的投资驱动型特征，以政府推动为核心的增长模式也必然导致了国富民穷的发展结果。在次模式下，各个产业都曾经承担了经济快速发展的载体，如大跃进时期的钢铁行业、上一轮以4万亿投资为代表的经济逆向扩张中的“铁、公、基”以及所谓的十大战略性新兴产业等。目前，我国外向型经济发展模式受制于外需放缓和内需不振，为保持经济增速不下降只能再求助于投资驱动，但产能过剩使大多数行业失去了可投资性，需求旺盛、价格不断上涨、毛利较高的房地产业以其庞大产业链的带动效应成为投资的必然、理性的选择。无论如何限制和调控，市场化程度较高的房地产行业都会引发资源以各种形式的聚集，而权利对经济的高渗透也使得各种资源能够各显其能、暗渡陈仓进入房地产业，从而在实质上形成整个经济体系对于房地产行业的严重依赖。
第二、对房地产的基本性质的认识不清导致房地产政策的失误。房地产属于不动产，确立权属是第一位的。基于对意识形态理论基石的刻意回避和特定的历史阶段产生的土地出让制度，让我国的土地只能拥有阶段性使用权，土地出让金成为一次性先行付清的土地租金，房地产所有权演变为法理意义上的“长期租赁权”。因此，在其他国家成为地方税收主体之一的房地产持有环节税收—-物业税失去法理基础，导致我国的房产持有成本过低。而我国又处于经济高速增长和城市人口快速聚集、货币化快速推进和货币存量快速增加的时期，加之房地产的资产形态和财务杠杆的便于使用使得房地产成为快速获取资产溢价的投资工具，吸引了各种资金的大量进入并不断推动房价的轮番上涨，其结果是导致了大量的以博取差价为目标的的投资性空置物业存量，进一步加大了房地产市场的供需矛盾。目前，房产税只见楼梯响的一个重要原因即涉及有关法规的修订，否则法理逻辑难以成立。新“国五条”企图通过加大交易成本来减少房地产买卖的获利空间以抑制投资需求，却减少了市场中的可交易总量，也即供给总量，反而推动了房价的总体上涨。目前，新“国五条”调控失败，北京市调控新政频出，房产税有呼之欲出之势，但如果不从根本上解决房地产的法理确权问题，仅仅为了调控房价匆忙推出不合法理的房产税，未来可能导致的新问题和新矛盾，可以预计将不亚于目前的土地出让制度。
第三、政府过度介入房地产市场导致房地产政策投鼠忌器。目前，土地出让金是政府、尤其是地方政府收入的最主要来源之一，作为政府职能延伸和补充的国有和国有控股企业大量从事或者涉及房地产行业，金融机构(大部分为国有控、参股)也大量涉及房地产行业并形成了巨量的涉房资产，使得政府、国有企业和金融机构等市场中的强势主体在房地产价格上涨中共同获益并结为强大的利益同盟。这一利益同盟在实际上已经绑架了政府，并与政府形成共同的既得利益集团。当房价上涨和调控房价上升为政治问题时，这一既得利益集团层出不穷、变幻多端的阻击行为足以让任何对房地产的调控意图投鼠忌器，并在政策上变形走样。这也是很多房地产调整政策经常不符合经济学逻辑常识的深层原因，也让多轮房地产调控在执行中被消解于无形并陷入又一轮上涨行情，新“国五条”便是十年房地产调控政策的在这一方面的典型样本。但房价的过度上涨显然最终会导致房地产市场的崩溃，从而使这一既得利益集团的牟利冲动无法持续，因此维护房价的平稳与市场可以承受、政治上可以接受的上涨速度和幅度成为各方力量博弈的均衡点，因此希望房地产调控政策能够导致房价全面、长时间下降的期望都是不切实际的。在目前的情况下，期望政府放弃土地出让金收入就类似于让一个人自己戒掉饭食一样难，期望政府制裁权利与资源相互高度渗透的涉房国企就类似于让父亲棒打偷盗的儿子，更何况国资委还往往以国有房企的盈利能力为荣，换个视角来看这简直如同父亲为儿子的偷盗技巧而骄傲一样地荒唐。至于涉房的金融机构，对于政府而言则如同吸毒的儿子，要么付钱让其戒毒、要么还得拿钱让他继续吸，能够做到的只不过是逐步减量而已。
房地产调控十年皆成“空调”，源于政策逻辑的倒果为因，GDP诉求绑架并胁迫政府政脱离了提供公共产品的本来职能;源于政策制定的投鼠忌器，结果必然是治标不治本式的扬汤止沸;源于政策的选择性执行，层层衰减甚至空转，不成“空调”才是奇怪的事情。房地产调控要真的发挥作用，则整个政策逻辑和框架都需要从根本上进行系统性重构。
第一、确认房地产的不动产属性，重构相关法律法规，全面开征房地产税,建立房地产调控的长效机制。我国宪法已确认保护公民和机构的合法财产，就房地产的不动产属性而言，对其进行永久性确权已不存在基本法障碍。实现永久性确权，作为财产税的房产税即可顺理成章推出，从而形成调控房价的长效机制。房产税一方面可以解决政府对土地出让金的严重依赖，解决目前的税收体制下地方政府事权和财权不对称的问题，另一方面以提高持有成本来提升房地产投资风险，让房子在更大程度上重新回归居住功能，可以逼迫空置住宅进入市场，增加总的市场供应量并同时减少投资需求，促进房地产市场在房产税条件下实现新的供求平衡。另外，配合房产税及时推出遗产税，也可逼迫房产更多地褪去投资特征，回归居住这一基本功能。
第二、政府从房地产市场彻底、完全退出，让政府在房地产调控中获得超然地位，这是真正实施房地产行业调控的先决条件。打铁还得自身硬，只有置身事外，才能客观公正。政府只有完全从房地产市场退出，让市场机制发挥作用，房地产调控政策才能独立于自身的利益，才能符合社会利益最大化的要求，才能真正地贯彻执行。让市场机制发挥作用的前提是对现有土地和物业进行确权，赋予永久性产权并统一城乡土地性质和市场，一方面有利于房产税的推出，另一方面可以避免城乡土地制度分割导致的城乡土地资源的双向浪费。在政府退出房地产市场的同时，除保障性住房外，国有资本和国有企业全部退出房地产市场，国有控股银行除保障性住房外不得参与房地产业务，国有资本从涉房业务的参股银行中完全退出。无须担心政府从房地产市场完全退出后的市场秩序，因为每个市场参与者都是经济学意义上的理性人，看不见的手自然会发挥作用，杞人忧天式的担忧是完全没有必要的。
第三、政府切实履行住房保障职能。住房保障是政府基本职责之一，也是政府必须提供的公共品。借鉴其他国家的国民住房保障经验，在为国民提供基本住房保障的同时，将中高端住房以及房地产投资完全交给市场，完全由市场机制调整供求，形成相互分割的两个市场。这样，即使房地产价格涨上天，也不是老百姓关心的问题，也不足以在正式上对政府形成压力。按照我国目前的财政能力而言，国民住房保障是完全可以解决的。要解决国民住房保障问题，核心在于实现政府职能由管理型政府向服务型政府的转变，也涉及公共财政角色的彻底调整。如果能够将占有大量资源又不创造国民福利和就业机会的僵尸式国有企业中的资源释放出来，将援外资金、国家主权基金的对外投资、住房公积金的一部分、“三公”费用的一半等集中起来，并带动市场化投资的程序跟进，解决国民住房保障问题应该不会太难。
房地产调控的长效机制不是不能建立，而是在目前各种利益主体和利益集团相互纠结而政府又自陷其中不能自拔的情况下，根本不可能在逻辑上形成符合社会利益最大化的决策机制。
作者系大中华购物中心联盟主席助理
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