万科郁亮：「“一哥”的面子并不重要 」

2016年，对于郁亮来说，注定是难忘的一年。他用“冰与火的洗礼”来概括这一年发生的事，个中滋味，并不好受。这一年，万科拥抱了地产牛市，创造了公司史上最好的销售业绩，但在与同业的竞争中，失去了多年的地产“一哥”宝座；这一年，万科成为首家跻身《财富》世界500强企业的中国房地产公司，却也深陷在股权事件纷争中。作为这家中国市值最高的房地产公司总裁，郁亮必须时时警醒，带领团队，穿越“冰与火的考验”。

最近几年，郁亮一直在坚持长跑，即使在遭遇重重考验的今年，郁亮仍然保持每周4次的跑步频率。在郁亮看来，经营公司就像“跑一场没有终点的马拉松”，关键不在短时间的冲刺，“长跑切忌步子乱，风物长宜放眼量。”郁亮说。

「“一哥”的面子并不重要 」

“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，尽管从业26年，但有些时候，郁亮也难以厘清中国地产涨跌的逻辑。尤其2016年，宏观经济和微观市场简直“冰火两重天”，一方面，中国经济增长速度放缓，PPI连续54个月处于负数，CPI涨幅收窄。另一方面，房地产业却在上年末7亿平米库存量的基础上，迎来了暴涨。 根据国家统计局数据，截至三季度末，全国70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比和同比增速分别为1.80%和9.34%。

作为房企“领头羊”的万科，在2016年收获了历史上最好的成绩，今年前十个月，公司实现销售总额3118.9亿元，同比增长52.8%，超过去年全年销售收入。然而，截至9月，中国恒大今年的销售总额超过了万科，成为规模上的新地产“一哥”。

在规模和稳健经营之中，财务背景出身的郁亮选择了后者。

今年上半年，伴随着主要城市房地产市场升温，土地市场表现更为激进，“面粉贵过面包”成为普遍现象，地王频出。但这些年，不管政策环境怎么变，市场怎么变，郁亮一直强调坚持审慎的投资策略，根据实际发展需要合理补充资源，土地储备一直保持在比较合理的水平上，这既能保证未来两三年的发展，又不至于背上沉重的包袱。

9月30日开始，22个内地城市相继出台宏观调控政策，在郁亮看来此轮调控“及时且必要”，房地产销售市场迅速降温，土地市场数据反转，10月主要城市土地市场成交金额同比下滑63.2%，平均地价下降16.3%，地价房价比从前期69.2%的高点下降到46.8%。

至于行业排名，郁亮早已不在意，因为排名不过是公司经营的结果，而非目标。这个马拉松选手，在领跑企业的时候清楚认识到，企业之间竞争到最后比的不是体重，而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。靠管理效率挖潜，降低销售和管理成本是提升盈利能力的传统方法。

最近两年，郁亮在万科内部反复提及一个理念，坚持以现金流为基础的真实价值创造。他强调要抓现金、抓回款，“没有回款的销售是耍流氓。”今年前三季度，万科累计实现经营性净现金流入429.9亿元，创历史新高。

万科迄今32年，郁亮加入万科26年，他们一起经历了很多起伏，无论是公司本身，还是其管理者，都在保持正常的发展步伐。在“万亿大万科”的十年战略目标下，郁亮将万科的发展策略梳理为两条主线，一是适应城市发展变化的需求，从单一住宅开发商转为城市配套服务商，紧紧围绕城市需求，比如商业、物流、产业办公等；二是适应客户不断变化的需求，拓展养老、度假和教育等产业。

以物流地产为例，郁亮的思考在于，虽然房地产业整体已进入“白银时代”，但物流地产的供应仍远远满足不了需求，这个细分产业是万科通往下一个时代的船票之一。自2015年万科物流地产业务实现从0到1的突破之后，今年上半年，万科又获取9个相关项目，权益建筑面积37.4万平米。

「万科的价值 」

无论在规模上，万科是否为地产一哥，资本都看到了它的价值，自去年7月开始，有关万科控股权的争斗经久不息，宝能系、安邦系、中国恒大联合多家企业相继入局。股权事件给万科的经营管理和队伍稳定造成了很大冲击，引发了舆论的广泛关注和热烈讨论。

身处漩涡中心的郁亮，期待事件尽快妥善解决，让万科重回正轨，也让“全国人民换个话题”。但股权事件牵扯相关方很多，其中很多因素并非他们所能决定。郁亮坚信“成功不必在我，功力必不唐捐”。

身负世界500强盛名，深陷股权斗争漩涡，还要带领公司保持正常的经营发展，郁亮面临的困难可想而知。自去年8月至今年7月，万科的离职率一度接近行业平均水平的两倍，甚至有同行制定了专门针对万科的挖角计划。

华为的两本书——《以奋斗者为本》《以客户为中心》给了郁亮很多触动：“技术很重要，资本很重要，但最关键的还是人，以及把人高效组织起来的机制。”

郁亮把“稳定团队”定为今年下半年公司的工作重点，主要采取四项措施，包括宣传核心价值观、管理员工在压力下坚守岗位；加大评优表彰力度，发扬“不让奋斗者吃亏”的企业文化；发挥公司党委、职工委员会的作用，加强与员工沟通，直接聆听员工声音，把员工关怀做到细处；组织各类文体活动，提升团队凝聚力。

这些工作已初步缓解万科的员工流失压力，使公司经营基本保持稳定，当然郁亮也明白，随着股权事件的不确定性，团队稳定性和员工士气仍然面临很大压力。

最近两年，万科一直在丰满和完善事业合伙人机制，形成了持股计划、跟投制度和事件合伙三个基本做法。其中持股计划把职业经理人升级为事业合伙人，使得股东跟员工的利益基础变得一致；跟投制度解决了科学投资决策和操盘能力的瓶颈，加快了项目周转，节约了成本；事件合伙打破了部门边界，促进跨部门协作。

衡量一家企业的价值，除了经营指标，还包括对行业发展的影响，以及对社会的价值输出。

一切创新也是围绕客户需求产生。例如针对大城市雾霾问题，万科研发了除霾新风系统，可以拦截PM2.5颗粒。

自2015年，万科开始推动绿色供应链，首批四个项目分别是重污染排放控制（钢材、水泥），铝合金无铬钝化，木材来源合法化，室内人造板及其制品甲醛控制，后三者均采用万科的采购标准。目前，参与绿色供应链的房地产企业数量已达到71家，涵盖了中国100强中的30多家。这些企业的年销售额近1.1万亿人民币，约占中国房地产行业总规模12%左右，覆盖产业链的相关企业2000家以上。

最近几年，郁亮爱上了跑步，他的全马最佳成绩已经达到3小时18分。这位原本有些啤酒肚的微胖界人士，现在已经瘦身成功，身材矫健。跑步对于郁亮来说，不仅是健身，也是对抗压力的纾解方式。他曾将经验传授给原万科高级副总裁毛大庆，帮助毛大庆从抑郁症中解脱出来。自2013年开始，郁亮不仅自己跑，带万科人一起跑，万科还开始在全国推广乐跑赛，向社会输出“创造健康丰盛的人生”的核心价值观。

郁亮将2016年的经历总结为“冰与火的洗礼”。《冰与火之歌》中的守夜人，坚守在温暖南方与寒冷北地之间，守护着维斯特洛大陆，“我是抵御寒冷的烈焰，破晓时分的光线，唤醒眠者的号角，守护王国的坚盾”。作为万科的“守夜人”，郁亮的目标是一年后的万科不再受“冰与火”之苦。他希望十年后的万科能成功转型为城市配套服务商，实现万亿市值大目标。