房地产企业如何制定战略规划？

制定战略规划是一个复杂的过程，需要进行优势与劣势分析、机会与威胁分析，要制定战略目标和竞争策略等内容，这不是本书要讲的。我想强调的是，在制定战略规划时，一定要对宏观经济环境、房地产调控有清晰的战略判断，这是做好战略规划最重要的一点。

房地产企业要认清政策调控是一个长期行为，要顺势而为，不要自乱阵脚。虽然政府对房地产市场的具体调控是周期性的，但对房地产产业的调控则是长期性的。中短期内，对房地产市场的调控将常态化、慢性化，不会是间歇性地头痛医头，脚痛医脚。因此，房地产企业制定未来两三年的发展战略时，应充分考虑调控的长期性。

2012年3月14日，温家宝总理在中外记者会上再次表示：“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”

对于今后10年房地产企业的生存环境，不少业内人士提出了精辟见解，综合起来，以下几个趋势是企业在制定战略规划时必须考虑的：

第一，不会有这么多钱了。如果中国的货币供应量还照过去10年复合增长率增长的话，2020年，中国的货币量会是现在美国、日本、欧盟货币量总和的两倍。今后钱少办不成事，而找钱却没那么容易了。2011年以来，开发资金的来源中，自筹资金已占到40％～50％以上，定金和预付金占25％，贷款占16％，其他占18％。比如在股权融资模式下，一些信托公司对开发商自有资金比例已经由50％提高到60％，今后对自有资金的要求会越来越高。

第二，钱不会那么便宜了。过去10年，房地产商的集体盈利模式可以概括为在廉价和过度充裕的银行信贷支持下，利用制度造成的土地稀缺性，享受资源增值的模式。廉价信贷廉价到什么程度?连续10年中国是深度的负利率，让全中国的平头百姓去补贴投资者的盛宴。不可否认，中国的地产商是最大的受益者之一。呼声日益高涨的利率市场化变革必将推行，融资成本也必将越来越高，这必定会冲击银行和低效率的投资部门。

第三，限购、限价将会长期存在，房产税和其他打击投资的政策都将成为政策主推。限购令目前在扩大中，到一定程度会微调，比如针对从第几套开始限购，这样的政策不会轻易取消。中国的房地产问题目前已经不是一个简单的经济问题，而是一个由民生问题引发的高度敏感的政治问题，这就要求房地产企业只能顺势而为，而不能逆市而行。

第四，保障房建设对整个格局的影响是深远的。即便不能完成3600万套，即便只是政府下决心在今年和明年要推出的2000万套的量，对市场的冲击仍将会很大——相当于政府要在原来百分之百市场化的行业中，拿出20％重新计划或者国有化，这还不包括廉租房。保障房、廉租房这一块要密切跟踪研究，房地产企业需从中既看到不利因素，也要看到潜在的机会。

第五，行业利润率尤其是普通住宅利润率一定会下降，不能再把房地产行业作为一个暴利行业。房地产正在由乱到治，正如20世纪90年代初电器行业的无序竞争一样，终要回归有序竞争。所以要降低期望值，调整心态，避免因暴利而引发其他行业的资金“误入”地产业，最终搅乱这个行业的市场。一般的中小企业要采用稳健型的开发经营战略，适当放慢开发速度，不盲目拿地，合理安排项目开发进度，加快资金回笼等。

第六，行业集中度必然会不断提高。当今房地产市场，土地、资金、人才集中度越来越高，马太效应越来越明显。第三方调查证实的数据显示，全国数万家房地产开发商，上市公司一共是124家，占据了全国房地产住宅市场85％的份额，其余私营房地产企业只占据15％的份额。

基于上述经济环境和行业发展趋势，房地产企业需要冷静审视内外部形势，重新思考企业的经营模式和管理模式，以超前的眼光和务实的精神制定企业长期发展战略，保障企业顺势应变，步入可持续发展轨道。