帕累托定律在成本控制中的应用
撰文/徐兑森
帕累托定律又称八二定律、80/20法则、帕累托法则、最省力法则、不平衡原则、犹太法则，是由19世纪意大利经济学家帕累托（Pareto）发明的，他在用控制图分析社会财富分布状况时，发现80%的财富集中在20%的人手中，后来人们发现很多场合都遵循这一规律，于是称之为帕累托（Pareto）定律。该定律表明在投入与产出、原因与结果、努力与报酬之间存在着固有的不平衡关系，说明少量的原因、投入和努力会有大量的收获、产出或回报。一个典型的模式表明，80%的产出源自20%的投入，80%的结论源自20%的起因，80%的收获源自20%的努力。应当指出，帕累托定律所指的80/20只是大概比例，而不是绝对比例。例如，公司中20%的员工创造了约80%的价值，公司中20%的员工占有约80%的薪酬总额。
一、帕累托定律对公司成本管理有着现实的指导意义
今年以来，成本控制是整个房地产行业经营管理中最重要的关注点之一。面对成交量不断萎缩的局面，面对日益紧缺的流动资金，有人说，大陆房地产发展的冬天即将来临。冬天是寒冷的，谁有效把控了成本，谁就能顺利过冬。
成本控制是个见仁见智的管理课题，不同人站在不同角度可能会有不同解读。由于业务性质及范围不同，对于地产开发“三驾马车”中房产、工程与物业三大业务板块的管理者而言，成本管控侧重点的认识可能会有差异。但从整个房地产集团层面上讲，科学合理地应用好帕累托定律，无疑对开展整个集团的成本控制有着积极的借鉴意义。不妨想一想，如果我们抓住了20%的成本管控关键点，就等于有效抓住了80%的成本管理问题，省时省力，事半功倍。
二、透过现象看本质，认真分析并把握住20%的关键点
每个人的精力是有限的，一个房地产集团各阶层管理者也不例外。如果我们内部的每位管理者都抓住了20%的核心业务问题，那么我们就能控制住了企业经营管理中80%的问题，至少可以达成良好的绩效，只要再继续加把劲，就可以向优秀的目标冲刺了。
问题的关键是我们如何透过表象看本质，弄清和找准20%的着力点。我们必须好好思考一下，究竟什么是成本？房地产开发企业成本管控中20%的关键点是什么？
下面我们先从理论上进行探讨。
所谓成本，其实是为了取得经济资源而付出的代价。成本控制说白了就是既要取得预定经济资源又要想办法减少代价付出，获得利润最大化。按成本控制的各阶段分类，成本控制一般可分为三种，即设计阶段成本控制、生产阶段成本控制、销售及售后服务阶段成本控制。设计阶段成本控制，也称事前成本控制，是指在产品形成前，通过价值工程分析，确定目标成本作为控制的依据，这一阶段的成本控制是降低成本最有效的时机，其余阶段均属于日常成本控制。
因此，在事前、事中和事后成本控制中，事前管控是关键，是80/20原则中20%的关键点，把住了事前控制，就等于把住了成本管控的大原则和大方向。
对房地产开发企业的价值链进行分析，我们不难发现产品的形成过程其实包括土地拓展、策划定位、设计报建、融资、采购、施工、销售及销后服务等各个阶段。其中，圈地、策划、设计阶段的控制是一种事前控制，这些阶段其实就是房地产开发企业成本管控中20%的关键点。
三、应用帕累托定律，切实抓好事前成本控制
（一）审慎抓好土地拓展和产品定位策划
成本其实可以分为实际成本和机会成本。实际成本是指过去、现在和未来的现金流出。机会成本是指在投资方案选择中，如果选择了一个方案，放弃其它投资机会可能取得的收益。一个城市中土地有多块，为什么我们要选择这块地而放弃其它地？为什么我们选择了这个成交价位而放弃其他价位？这时候我们考虑的其实就是实际成本和机会成本问题。房地产行业的发展是有客观规律的，有春天也有冬天，春天要想办法扩张，冬天要想办法稳住。这方面的工作事先预见并积极应对，就是最有效的成本管控。想一想，同样的融资额度，在积极与从紧两种财政货币政策下，付出的融资成本（含利息）一样吗？肯定不一样！
再说说产品的策划定位问题，其重要性不言而喻。定位准确，策划到位，花很少的钱就能将房子卖出去，而且还能卖个好价钱；定位不准，策划偏差，花很多的钱才能将房子卖出去，而且还卖不出好价格。
（二）重视并抓好项目设计这一事关成本的关键环节
房地产商品的钢筋、混凝土含量在设计阶段已经尘埃落定，设计环节对工程造价的影响最大，施工和付款环节对成本的把控已属于事中和事后把控。因此，应用80/20原则，就要紧紧抓好项目设计关。
前几年房地产市场欣欣向荣，出于定位及销售的考虑，有的房地产企业在项目设计上难免会追求新颖别致，例如复杂构造物、高档会所、一流园林景观等，但这是要以付出成本为代价的。施工单位的专业技术人员有时在施工中会发出这样的疑问：我们的房子构造物有必要设计得这样复杂吗？
要知道，多一种结构就多一种施工难度，就多一种钢筋、模板和人工的耗费。有的楼盘设计中有骑楼和罗马柱，看起来美伦美奂，但投入却一点也不会少。设计取决于定位，是为销售考虑的，自然无可厚非，这里要反对的只是不管三七二十一，为了高档而高档，完全不计成本的设计。合理的成本、合理的设计是我们最要拿捏的原则。
有的房地产开发企业设立专门进行设计优化岗位的做法，很值得我们学习。我们首先要挑选合适的设计伙伴，合适的伙伴做事总是能让我们放心。其次，我们还要对设计出来产品及构建物进行全面的审核把关，在保证规划设计指标及建筑物安全的前提下，核对钢筋是否配多了、水泥含量是否偏大了、建筑空间是否浪费了等问题，好好地审核和优化后再交付出图施工。千万不要小看这些问题，工作抓得好了，可以为公司省下很大的开发成本。审核的技术人员人力成本高点没关系，但责任心要强，技术要过硬，要有设计与施工两方面的丰富实践经验。“三边”工程会给建设管理带来很大的困难，在一些情况下增加了成本，我们既要强调“快”，也要强调合理的工期，好好算一算经济帐，不要一味为了“快”而“快”。例如，赶工是要多付人工成本的，赶工是要投入更多资金购买模板、方木等物资材料的。近几年在工程施工管理中，比较突出的问题是设计变更和施工图纸跟不上问题。一方面是由于设计考虑欠周，而甲方又没有时间或没有专业力量好好审核，结果施工过程中碰到许多实际问题不能开展，导致停工、返工、扯皮等现象出现。另一方面是老喊快，于是队伍进了不少，结果因图纸跟不上而停工、扯皮、索赔。
四、想方设法抓好事中和事后环节的控制
强调20%的事前关键点的控制，并不意味着要放弃80%非关键点的控制。实际上，事前、事中和事后是相对的，而不是绝对的。
工程施工相对于整个房地产开发流程来说不是事前控制，但就工程施工整个过程的成本管理而言，也有事前、事中和事后之分。例如，按房地产集团事先定下的利润指标进行成本倒推，施工前合理确定承包价格、签订没有漏洞的合同、选择合适施工队伍等工作，对于建设板块而言就是一种事前控制。
物资采购环节中，增强工作预见性，事先洞悉十二大类战略物资的价格走势，提早准备并付诸行动，就是应用帕累托定律所进行的一种事前成本管控。
台湾经营之神王永庆先生有句朴实的名言：“节约一分钱就等于多赚一分钱。”衷心希望我们的每位管理者不仅认识要到位，行动也要到位，齐心协力促进整个集团成本控制水平的不断提高。（完）