跳楼价甩卖优质资产 万达究竟怎么了?

7月10日，融创集团旗下港股公司融创中国（01918.HK）突然停牌引发市场猜测。稍后，万达集团官网挂出公告称，双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、重庆万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议，金额共计632亿元。

融创仅以区区不到600亿的市值，就要在短时间内连续鲸吞乐视和万达632亿资产，这明显有违常规，也引发业内纷纷猜测。值得关注的是，万达集团表示要在7月31日前就签订详细协议，并尽快完成付款、资产和股权交割。难怪有学者认为，通常几百亿体量的交易时间都会拉得很长，万达这么急的要钱对资金是异常渴求。

对于万达集团为何要抛售这么多资产，王健林在公开回应时表示：“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

平心而论，如果单以看资产负债率，万达商业地产在业内并不算高，截至2017年一季度其资产负债率为70.61%。不过，其有息负债确实在不断攀升。2015年总有息债务为1866.47亿元，占负债比例为41.14%；到了2017年一季度总有息债务为2483.8亿元，占负债比率为45.61%。显然，仅是为了降杠杆，王健林就要低价抛售这么多资产有些说不过去。

对此，外界猜测有可能之前万达扩张太快，造成资金紧张，现在有所退出，集中力量另寻发展。融创也扩张得厉害，这次收购也说明了融创的资金充裕。但笔者认为背后另有隐情。那么，王健林抛售数百亿资产其背后究竟有何缘由呢？

第一，万达想退出国内房地产业，王健林走了两个阶段。第一阶段是减少开发量，第二个阶段就是现在出售资产。万达的原因来的发展方向已经走到头了，开始将一些过时过剩的业务进行剥离。

现在的房地产市场，商业需求其实越来越少，很多万达广场都处于亏损的状态。王健林既想通过抛售资产，来偿还之前债务，实现轻资产化运营，又想把商业地产这块鸡胁，抛给融创。融创孙宏斌在商业地产方面的运营管理更胜一筹。

第二，自万达商业地产在2016年9月27日，从港交所退市，万达商业地产主要融资渠道就剩下发债和银行贷款。尽管，万达商业地产在申请发债渠道没封闭，但是却遇到发行公司并不通畅。

同时，截至2016年12月31日，万达集团共获得主要合作银行的授信额度3545亿元，其中未使用授信余额2116亿元。不过，肆意向银行贷款肯定会提高资产负债率，这恐怕与一直谋求降杠杆的王健林的想法并不一致。

当万达王健林想通过出售自己并不看好的商业地产时，不差钱的融创孙宏斌却成为了“接盘侠”。融创很有钱，资金源源不断，也不知道哪里来的那么多钱，去年拼命拿地，土地储备全国数一数二，今年又不停收购各类资产，对于是否以市场低价收购、到底划不划算，其实只有融创孙宏斌一个人知道。

第三，万达商业地产目前在A股市场上排队IPO，因为受到房地产调控政策的影响，万达商业地产能否在短期内快速上市，还是一个未知数。据业内人士介绍，按照目前证监会的IPO审核速度其实上市问题并不大，但是卡在了房地产融资这一条上面。

就在2016年8月，王健林与多家机构签了对赌协议。如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团将回购全部股权。保利集团、中国中铁、中国平安、工银国际和渤海产业投资基金等均参与了投资。

对此，笔者认为，如果拟上市的是一家科技型创新公司，那么监管部门早就批准了，而万达商业地产是一家房地产类企业，而房地产企业融资是政策调控的重点目标。如果万达在对赌协议约定日期之前难以如愿在A股IPO。那么王健林也可以通过变卖鸡胁资产，回购其对赌协议时的全部股份。

不过，也有学者表示，万达此次出售的全部是优质资产，出售价格也便宜到“跌破成本”。资料显示，仅广州万达城项目，预计全部投资可达500亿，而万达此次以300亿的价格出售万达13个文旅项目，用跳楼价来形容毫不夸张。而笔者认为，优质的地产项目如果有像孙宏斌这样的地产大佬打理，可能要远比留在万达体系内效果更好。

万达集团王健林将名下优质资产拱手出售给融创孙宏斌，而融创又以较低的价格收购了下来，两家顺利完成资产交割过程。对于王健林来说，抛售不赚钱的资产让融创去打理，可能要比万达掌控更好。同时，万达上市受阻，对赌回购协议眼看要生效，在此刻将商业资产部分抛售回笼资金也不失为明智选择。当然，王健林希望将万达商业地产更轻资产化，这样可以获得更高的商誉和获得更低的发债利率。

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