七大城市居民资金高杠杆背后

1、单看杠杆率，中国比欧美都还低，放放水，购买力还是有的。

2、住户贷款不是个人住房贷款，比如深圳，官方数据的住户贷款里，房贷只占不到7成。但实际用于购房的贷款，比官方数据可能不会低。

3、影响房地产买房市场的根本不是杠杆率，而是楼市之外资产的回报和钱紧程度。比如2011年的温州，单看杠杆率，一点也不高。但实体资产杠杆率畸高，且资产回报覆盖不了实际利息。

4、现在的实体资产杠杆率、回报率和市场利息，与2011年温州时期其实是类似的。居民杠杆率短期上升过快。

5、外国政府和居民杠杆率高，企业杠杆率低。中国恰好相反，政府和居民杠杆率低，实体企业杠杆率畸高。问题是政府和居民的钱都是要从企业里出的。包括买房子的。

6、爆发问题，一定是从实体的杠杆、回报、利息出现断档，再延伸到其他领域。

实体无油可榨，加杠杆游戏就GameOver了。而且会因为前期高杠杆带来螺旋式紧缩。

以上为悦涛对此文的评论

上图我们给出了中国七大代表性城市的居民杠杆率。

这里必须解释一下，住户贷款的构成，九成以上都是房贷。用居民的贷款总额除以居民存款规模，得出来的，就是居民的资金杠杆率水平，也就是负债水平。当居民的负债率太高，存款不足以偿还债务的话，那就要卖出资产，比如卖房还债。

就跟一千万的卖盘就能引发一支万亿市值的股票跌停一样，一个城市有个千儿几百名炒楼客现金流断裂需要卖房还债的话，就意味着房价崩盘。要维持住房价的泡沫，理论上，就需要不停的有新韭菜进场，提供新的炒房资金，来支撑住泡沫。否则的话，这个游戏玩不下去，泡沫可以瞬间破灭。

然而，可惜的是，从上表列举的七大城市的一季度居民杠杆率增幅来看，新韭菜已经没有了。韭菜田已经被割秃了顶，资金池已经干涸了，接下来，只能是泡沫走向破灭。

在具体讲述这七大城市之前，我必须列举一下全国的数据。2015年全国的居民平均杠杆率为49%（27.03万亿/55.19万亿），到2016年增加到55%（33.37/60.65），一年时间增加了6个百分点。当然这6个点加得并不均衡，广大的农村居民基本上不借债，三四线小城市的居民也不太买房，所以基本上加在了东部一二线城市居民身上，借债借的死去活来。今年一季度，全国居民杠杆率出现了下降，降到54.5%(35.23/64.62)。

北京和上海的楼市基本上是外地人带着海量财富前来炒起来的，本地人基本上没太参与这场泡沫盛宴。所以北京上海的居民杠杆率水平很低。北京一季度的49.5%低于全国均值，上海一季度的65.9%也只是略高于全国均值。这两个城市我们就不多说了。

广州2016年的居民杠杆率水平较2015年提升了10.5%，但是今年一季度只提升了1.7%，按这个幅度下去，今年全年也就是提升个7%左右。今年的增幅相对去年已经算是显著降低了。当然广州的居民杠杆水平整体上不高，今年一季度也就是79.2%，广州的房价泡沫水平也算不上多高，所以广州也不多说了。

苏州今年一季度的居民杠杆率水平91.5%，较2016年的93.8%出现了2.3%的下降。相对应的，这个城市今年一季度的整体住宅成交已经是显著萎缩，一手房总成交141万平米，二手房成交137万平米。即便是接下来苏州市场不继续萎缩，维持住现在的这种孱弱的成交规模，预计苏州全年一二手房的成交规模也就是各600平米左右了。这种成交规模，较苏州2016年一二手房各约800万平米的成交规模，已经是显著萎缩了。在成交价格上，一手房由于行政管制的原因早已是大幅下降，这个就不说了，与此同时，苏州二手房价降幅也已经超过1成。韭菜割干净了，由于外资企业撤离的原因，新的韭菜也成长不起来。苏州的楼市泡沫正在破灭，这种趋势已经是板上钉钉，根本无从扭转。

合肥的居民杠杆率降得更狠，2017年一季度的杠杆率114.9%，较去年的122.3%，已经降了足足7.4%。这种降幅在全国范围内最高。与之相对应的，就是合肥的住宅成交量的暴跌。二手房成交规模还只是腰斩，一手房方面，成交萎缩幅度已经到了难以想象的程度。一季度合肥的一手房成交量仅41万平米，按这个趋势下去，今年全年成交量能达到150万到200万平米，就不得了了。然而2016年合肥的一手房成交量是高达820万平米的。这种程度的交易萎缩，对应合肥居民杠杆率的急剧下降，这当然意味着这个城市的房价泡沫正在破灭。而在这个过程中，炒房客们当然也将会遭遇刻骨铭心的痛苦。

接下来是正在垂死挣扎中的深圳，居民杠杆率勉强从去年的145%提升到了今年一季度的148.2%，算是还增加了3.2个百分点。如果维持下去，今年可能还能挣扎着勉强增加个10%左右。然而这种增幅，相对于2016年的30个点的增幅，已经不算什么了。好吧，深圳的房价从去年4月份开始到已经阴跌了整整一年，在成交量方面也是惨不忍睹。深圳楼市是纯粹的炒房市场，二手房成交量显著超过一手，所以我们只看二手房成交数据好了。2016年一季度深圳二手房成交总量16477套，到今年一季度只剩下9731套，萎缩幅度41%。呵呵。

最后，就是中国房价泡沫最高的城市，厦门。厦门一季度的居民杠杆率161.1%，较2016年的163.1%，下降了2个百分点。这个城市的居民也已经花钱花到了极致，没钱再炒楼了。所以今年以来，厦门的楼市成交量当然也是急剧萎缩。在数据上，2016年厦门一手房成交量309万平米，二手房成交量558万平米。今年1-4月份，厦门的一手房成交量只剩下可怜的57万平米，预计全年也就是200万平米左右。二手房的成交数据当然尤其重要，我重点介绍一下，对于这个泡沫到极致的城市，我每天都在追踪更新它的二手房成交数据，数据如下：1月份25万平米，2月份22万平米，3月份回光返照了一把，71万平米，到4月份原形毕露，40万平米。5月份截至到23号的成交总量是19.58万平米，预计整个5月份的二手房成交量也就是28万平米。按这种趋势算起来，厦门今年二手房的成交规模撑死了也就是400万平米。无论一手还是二手，成交规模统统都要3成。

厦门的居民存款规模只有2300亿，在上述七个城市之中，存款规模最小。然而它的房价，却是直追北京上海。小牛拉大车，还要去爬陡坡，其结果，当然是车毁人亡。所以，就让厦门，成为中国房价泡沫破灭的第一城吧。

呵呵，呵呵，呵呵呵。