如何获得5年50倍的收益？

如何获得5年50倍的收益？

Pershing Square的Bill Ackman就为我们上演了这么一个经典案例，而这一票足足赚了30亿美金。

Bill Ackman给出的答案是：在金融危机时，抄底房地产。

I. 金融危机

2008年的金融危机，大家早已耳熟能详。

2008年，美国次贷危机导致银行破产，引发全球金融危机，标普指数从最高1565点跌至676点，跌幅57%：

如果当时你看到了下面这条新闻，不知道你会作何感想：

你会不会想知道GGP是什么？

II. GGP是什么？

GGP是General Growth Properties的简称，是一家成立于1954年的美国大商业房地产运营商。它拥有着超过200处区域购物中心，可租面积超过1.6亿平方英尺，租户超过24000家。同时，GGP还拥有一家物业管理公司以及房地产开发公司。

由于GGP搭上了美国房价的上升的列车，其公司股价也一路上升，在2007年的时候，市值最高达到了200亿美金：

在这一路中，特别值得一提的是2004年GGP收购其主要的竞争对手劳斯（Rouse）。Rouse的旗下有一家很传奇的房地产公司，The Howard Hughes Corporation。这家Howard Hughes Corporation之所以传奇是因为其创始人的儿子，Howard Hughes，也就是小李曾经扮演过得《飞行者》中的原型：

2004年的收购让GGP成为全美第二大购物中心运营商，但同时让其背负了极高的债务，也为之后的故事埋下了伏笔。

III. GGP怎么了？

从2008年开始，GGP便一路下跌，从最高200亿美金的市值跌至了1亿美金，跌幅达99.5%，并且其在2008年4月申请了破产保护。

是什么出了问题呢？最主要的问题出在了CMBS市场上面：

CMBS是一种房地产市场的衍生品，GGP持有约150亿美金的CMBS，而在正常的时候，GGP都靠抵押这种衍生品来融资，而在2008年的时候，流动性枯竭了，市场不存在了。

十分不碰巧的，GGP在2004年收购劳斯的负债，在2009年和2010年分别有35亿和70亿美金需要偿还，或者说在普通年份可以‘新债还旧债’，但2008年的金融危机让GGP丧失了融资能力，被迫走向了破产：

IV. 为何敢抄底？

2008年底，GGP在破产的边缘挣扎时，Bill Ackman开始大举购入GGP股票。为什么Bill Ackman敢抄底呢？

原因便是：

• GGP本身的运营情况仍然健康
• 就算GGP破产，其清算价值也大于其当时1亿美金的市值
• 如果不破产，前景巨大

GGP本身的运营情况其实按常理可以想通，因为这些购物商城与GGP签订的往往都是长期合同，同时，消费者对购物商城的需求是稳定的，即使在电商急速发展的今天：

如果破产，对于清算价值，Bill Ackman得出的结果是股价的范围应该在9美元到21.5元。你也许觉得这个范围太大了，怎么估值一个公司能差那么大？但你换一个思维一想，最保守的清算价格是9美元，但目前的股价是0.4美元，现在的股价是不是超级低估呢？安全边际极高？

如果不破产，公司进行了重组，GGP的价值则可以至少回到100亿美金，股价回到30元，这将是极其丰厚的回报。

于是，Bill Ackman在0.4 – 1.5 美金一股时开始建仓，总共买入6500万美元。之后，GGP在Bill Ackman的主导下，开始重组，同时随着金融危机的散去，股价也逐渐回到高点。

Bill Ackman从进入到退出一共用了5年，最终在2014年底完全退出，把6500万美元的投资额变成了33亿美元，收益率超过5200%。

（GGP从2007年到目前的股价）

V. 思考

可能Bill Ackman的这个案例对于一般人，是没有能力去参与，毕竟会涉及到入驻董事会，进行公司重组。但三钱二两认为，这个案例里面再次说明的几点，值得我们去思考：

• 投资是去寻找安全边际，这里的安全边际，并不是低估20%或者低估25%（就像很多人喜欢去讨论，一个公司的PE应该是30倍还是35倍呢，这在三钱二两看来是没有意义的），而是用5毛钱甚至更低去买价值1元的东西。
• 在金融危机中，抄底房地产是大概率正确的。一方面，三钱二两认为房地产是社会财富的蓄水池，长期来看价格是上涨的。另一方面，在金融危机时，房地产会有流动性问题，会给抄底的人一个很好的’安全边际’。
• 金融危机往往蕴藏着巨大的机会，当你下次看到’金融危机’的时候，不要想着逃避，需要乐观并且有勇气去行动。

最后，特别感谢Bill Ackman’无私’的将他的想法分享出来，文中很多的插图都是来源于Bill Ackman当时所做的PPT。