如何卖掉房产？除房价外还可能涉及哪些费用？

售卖自己名下的房产也是买房理财中重要的一环，一般至少有三个原因涉及到售卖房产。一是出于自己或家庭对于资金的需求，在抵押贷款不满足需求的情况下就可以考虑售卖房产。二是本身购买的房产就是出于投资的目的，当房价上涨再将其出售以赚取差额。三是改善型住房的需求，因为家庭人口的变化需要更大的居住环境，那么就可能需要将现有的房产售卖。除此之外还可能有改变居住城市、移民等情况涉及到售卖房产。

不论是哪一种情况，作为卖家，售卖自己的房产都应该追求利益的最大化。这里就要先了解一下房产出售的相关政策，以及除了房价本身可能涉及的额外费用。

房产售卖的对象主要有三类，一类是自己的熟人，比如亲朋好友，一类是陌生人，还有一类是企业。对于普通人来说，绝大部分情况都是将自己的房产卖给陌生人。房产交易和普通的商品买卖不同，有比较复杂的流程，所以为了避免引起纠纷，建议还是通过比较有公信力的中介进行。作为卖家，不要一心想着为买家节省费用而直接进行交易，这样一方面会费心费力，一方面也可能会有不必要的麻烦。

一般的售房流程主要有如下几步：

一、在一个房租出售的中介网上挂牌登记；（这一步不一定是必须，主要看业主以什么方式卖房，一般通过中介卖房比较常见。）

二、中介带领买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；（这里要特别注意的是作为卖家可以声明实收房款，那么买卖房产中产生的一些卖家应承担的额外费用就会转嫁到买家头上。）

三、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到国土部门查房档案；（这一步主要是为了核实房源情况以及业主信息的真实性。）

四、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同并支付定金给中介公司；（这里要注意的是“定金”不是“订金”，“定金”具有法律效应，如果买家违约，卖家可以不退还定金，如果卖家违约则需要双倍退还定金给买家。而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备“定金”所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。）

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；（如果售卖的房产并没有处于抵押贷款的状态，即所谓的“红本在手”，那么就不需要这一步。）

七、房屋过户：买方同担保公司去市房地产产权登记中心签订《XX市房地产买卖合同（现售）》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在所在市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；

九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。（此时作为卖家，还有一个重要的步骤是自觉将户口迁移走。）

这里有几点注意事项，因为有中介，所以不用所有的事情卖家都要出面，如果时间不方便，可以和中介在公证处做一个公证，让中介代替处理相关适宜。一般除了签合同必须本人到场外，至于过户等跑腿的事情都可以由中介代理。另外，一定要在确实收到房款的情况下再同意过户和交房，因为不排除政策变动、买家未获得贷款等原因导致交易失败的情况。

卖房人应缴纳税费如下：（这些费用是否要转嫁到买家头上需要事先声明并得到买家的同意，而且要约定相应的支付方式。）

1、印花税：房款的0.05%；

2、交易费：3元/平方米；

3、增值税：房款的5%（交易满2年可免除）；

4、个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。

上面的费用政策可能会有变动，以最新的政策为准。不过考虑到更好的将房产出售，降低成本，可以兼顾房产证的时间，比如在接近5年的时候可以等到5年之后再出售。如果有卖掉房子再买的打算，即使买新房有充足的资金，考虑到节省个人所得税，也可以采取先卖再买。这样不仅能节省个人所得税，还可以在买新房时有低首付、贷款利率优惠的可能。

作者|沐丞

来源|微信公众号：沐丞的自由生活（ID:mucheng-life）