房地产管理的平衡术

“房子是用来住的、不是用来炒的”。3月2日，刚刚履新银监会主席三天的郭树清在国新办亮相，房地产依然是新主席跳不过的老话题。对房地产市场既不愿看到巨大泡沫，也不愿意看到巨大波动和下降。

中国的房地产市场在经历了去年下半年的疯狂后如今渐入平静，甚至还有点冷冻。国家统计局1月的数据显示，15个一线和热点二线城市市场变化明显，房价持续趋稳回落。从环比看，一二线城市房价基本止涨。

房价会不会大跌？楼市调控到了新阶段，各种忧虑卷土重来。银行掌管着百姓钱袋子，去年新增贷款将近一半是个贷，房地产确实是关系社会民生的金融大话题。

作为不可分割的资产，房产价值高昂又不能分拆购买。贷款构建了房地产与金融基础关系，决定了房地产在现代经济中是一条特殊的纽带，将金融与实体经济紧密联系在一起：房地产是一种最重要的抵押品，房地产贷款是创造货币供给的重要形式。

去年以来，个人按揭贷款高比重霸占新增银行贷款，人人都对中国房价充满信心的预期，这种现象与世界经济史上历次房地产泡沫颇有几分相似。疯狂入场的投资者和消费者很容易死心塌地认为核心一二线城市的房价长期依然看涨。

市场客观上也在迎合这种预期。地方政府迫于土地财政无法保障充足的廉租房供给，开发商也不会负债建设大量只租不卖的房子，通过长期出租收回成本赚取微薄的本金利润。整个房地产市场中有供给弹性的只剩下商品房市场。

当低收入者的需求和储蓄不足首付的人群的需求一同加到商品房市场中去的时候，很容易产生商品房市场需求大于供给的假象，从而形成房价单边上涨的错误预期。这种预期一旦形成，就会形成整个社会“买涨不买跌”的羊群效应，从而导致房价泡沫化上涨。

现阶段，投资渠道的匮乏，中国依然缺乏稳定性好收益可观的资本市场、债券市场，房地产市场成为不可多得的优势投资选项。无处可去的资金前赴后继地流向房地产市场，由此形成的投资和投机需求很快就把原本用于居住的房地产变成了金融资产。房地产的属性一旦由商品沾上金融品，那么必定出现期待上涨的自我预期。

与其他国家相似，中国正处于金融市场化的进程中，金融业管制的放松和竞争的加剧都会使得货币供给高于正常水平，这为房地产价格的上涨创造了宽松的市场环境，而土地供给的制度性难题使房地产价格的上涨短时难除，同时正在加速的城市化进程不断创造出对房地产的持续需求，这些因素综合在一起，导致中国房地产似乎已经超脱了一般经济规律的束缚，成为金融市场里永恒的焦虑。