把房租收益权网络化，这家平台正在做租金贴现的生意

冯印陶认为房产收益权网络化，是一个很好的金融切入口

在上海静安区，一间月租4800的公寓，经过装修、改造，在Airbnb上每日租金达到500元，而设计师首先要付出几万到十几万的装修费，来提高老房子的“卖相”，这笔费用怎么来呢？

把未来房租收益作为标的物，“转让”给互联网金融平台，同时在平台进行融资，给投资人提供相对的收益，这是一些设计师的新选择。

除了老房改造，还有一些星级酒店、青年公寓、酒店式公寓，也加入了这项生意，包括美豪酒店，亚朵酒店的一些门店，把酒店房间的未来收益“转让”给“一米好地”进行融资，获得资金新建、改造更多门店。

“一米好地”是一个专注于新型空间的房产收益权金融平台，主要为轻资产运营项目提供融资服务、法律服务，以及附加的宣传推广、整合运营服务，去年获1亿元A轮融资，创始人兼CEO冯印陶IT出身，在澳大利亚一家投行做数据分析工作多年，一路做到项目经理、产品实现经理，带领百人跨国团队。

在澳洲，他利用下班时间，搭建了一米好地网站的V1.0，其中首个项目标的，是南半球最高楼Australia108的精品公寓，当时募资237万元，投资人来自美洲、澳洲与中国大陆。

这个尝试让他预感到：用共享概念打通资产证券化，可能会是互联网金融的新方向。看到国内旧房改造、城市更新的巨大发展空间，以及国人巨大的投资需求，2015年冯印陶回国创建一米好地。

关于房租的金融想象力

此前，和房租有关的金融产品，大多是房租分期金融服务，比如新签约租客在公寓公司的要求下，向租房消费金融公司申请合同期内的租金分期，然后，租客每个月按时把租金付给租房金融公司。

对于手头现金流紧张的租客，可以每月付租金，而公寓公司能够一次性收到了一年甚至更长时间的租金，典型的产品有房司令、趣租、租房宝等等。

一米好地的业务和以上平台不同，简单来说，是把物业的运营收益金融产品化，或者说是把租金收入打包成一项金融产品。冯印陶介绍，目前上线的金融产品有收益权融资以及租约贴现融资。

目前众筹产品分为股权众筹、债权众筹、捐赠众筹和产品众筹，收益权众筹这种类似于股权众筹，不同之处在于：投资标的不是一家创业公司，而是一个个具体的地产改造项目。对于投资人，这种投资标的更加标准化，不涉及公司股权结构和运营事务，信息结构简单。

租约贴现可以看作是债权的抵押融资，把物业租约作为标的，因为物业往往签订法律租约，未来租金收益是确定，比较容易进行估值，冯印陶认为这类金融资产更适合线上投资。

美豪酒店、魔方公寓在一米好地的宣传画

房产收益权为什可以网络化？

如果说支付是货币流通网络化，余额宝是货币基金网络化，P2P是债权网络化，那么众筹就是收益权网络化，冯印陶如此类比，发现这是一个大趋势：

“各式各样的收益权网络化是未来趋势，不过这个趋势太大了，我发现从房产改造作为金融切入口，这是最可行的路径。首先，房产改造的收益权是适合网络化的，随着消费升级，大家对于居住、工作和生活的要求也在提高，作为金融产品，它规模不算大，像一个楼盘需要几个亿资金，一个房产改造项目只需要十几万、几十万。

其次，过程比较轻，操作简单，时间较短。如果是融资建房，那么用户投入资金后，需要几年时间获得房产 ，房产改造的完工期一般在3-6个月。

在收益安全这块，冯印陶介绍：一般来说，租房的流程是签订租约、先付后用，同时需要缴纳押金，改造以后，租金收益会有60%到70％的提高，一米好地对所有融资项目做尽职调查，进行筛选，包括房屋改造地段、客流量、设计师以往的设计作品水准、设计师信用等等信息，对于美豪、亚朵酒店这些高端品牌，现金流、入住率是很重要的参考条件。

如何确认平台融资项目的信息透明？目前出现的各种投资产品，面临的最大问题就是诚信。于是，冯印陶将改造中房屋的改造费用、改造效果、出租价格都在一米好地公开：

“未来让投资者有很强的项目参与感，改造中的房屋地址都是公开披露的，改造后，投资人可以知道房子租给了什么样的用户，住在附近的投资人可以去现场看看。”

目前一米好地完成了包括亚朵酒店、美豪酒店、魔方公寓、恺亚国际、溪瑞诗、YOU+国际青年公寓、水滴公寓、窝趣轻社区、P2联合创业办公社等旧房改造项目，一共188个，其大部分位于上海，累计众筹资金1.53亿元。

据悉，一米好地的兄弟公司米域也开始做落地的联合办公空间改造与运营，通过基于不同业态，不同地段和设计感的空间打造，从共享经济理念切入，在办公空间的运营上产出更多的价值。