中国最大的隐形地主

本文转载自中国房地产报，作者：李克纯，原标题为《中国平安：中国最大隐形地主》。

这个8月，房地产市场“隐形地王”平安不动产躁动不已。继成为旭辉第二股东后，再次向旭辉投入100亿元人民币做战略投资，还以万科平安联合体、平安不动产自有主体在北京、天津等城市频频拿地。

实际上，这是平安集团多年的“不动产”套路：参股获取利润分红，尝试各类联合开发模式。在合作中，中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称“中国平安”）基本不参与项目开发、运营。

这些年大部分行事稳健的房企都收到了来自中国平安的资金。截至目前，中国平安不涉及股权合作的房企超过20家，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等；至少拿地上百宗，大部分是企业联合体形式。

从PE与不动产双牌照到拿地、收购项目、股权投资，经过一系列的资产运作，中国平安掌握的几乎所有关于房地产资源都可以流向平安不动产，在中国平安董事长马明哲面前，一个宏大的地产王国版图已然成形。

“中国平安本来就是中国最大的隐形地主。这是马明哲访问台湾时向国泰人寿学的，国泰成为股王的原因主要是买地建楼囤房，导致台湾最大的地主不是地产公司而是保险公司。”一位接近马明哲的业内人士表示。

也正是中国平安坚守的对于房地产行业非常典型的财务投资，它在获取开发商较大股份比例同时又不介入运营管理的状况下，反而更能获得较大收益。“中国平安非常稳健的财务型投资风格，值得国内参与房地产业务的金融投资型企业学习。”市场人士表示。

但“常胜将军”马明哲最近可能有点烦，继去年马明哲寄予厚望的平安好房创始人庄诺低调离职后，平安好房的声音越来越弱，在8月17日的半年报上，曾搅起风云的平安好房为被提及，“平安好房是否还有下半场令人揪心。”一位原平安系内部人士表示。

“地产王者”

马明哲对于不动产投资有着别样的情怀。

2010年之前，险资涉足不动产投资还是一个敏感话题，中国平安仿效国泰人寿以办公用房等名义在各大城市核心地段置业，使地产投资收益远远跑赢通胀。

2010年9月，中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产正式开闸。

马明哲等这一天等了很久，当时感慨道：“已经等了5年。目前我们已经为不动产投资准备了很好的项目和团队，平安信托和投资部门一直在为第三方做这方面的投资。”

在新规颁布的同月，中国平安便从瑞安建业手中收购成都中汇广场，成为险资投资地产的首宗个案。

2011年，平安寿险成为首家获得PE和不动产双牌照保险公司。2012年，险资投资不动产的比例被允许提高至20%后，各大险企更是纷纷成立资产管理公司，增持不动产资产。也是从那年开始，中国平安围绕着不动产的一系列公司陆续成立，如杭州安丰置业有限公司。

从中国平安的地产发展足迹可以看出，2014年是其集中爆发的一年。到2014年8月，公司资产管理规模已近500亿元，业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资等，地产版图也扩张到了海外。

然而，对于整个集团来说，这还不是这家保险巨头投资不动产的全部野心。2015年4月1日，中国平安斥资63亿元，成为碧桂园第二大股东，持股9.9%；2017年7月31日，平安人寿19.075亿港元举牌在港上市的旭辉集团，持股比例达9.94%，成为该上市公司第二大股东。

不动产金融时代刚刚开始，这位隐形玩家的胃口可能才刚刚打开。

业内近日在流传关于平安的一个故事。平安和一家大型房企在上海联合竞拍一块住宅用地，因要执行“政府指导价”，价格远低于中国平安的预期。房企的正常做法和逻辑是：现金流更重要，价格再低也要开，不亏本就行。

但中国平安的决定是：两年之后交付之时再卖，它们拖得起，不能眼睁睁地看着大把利润如此流失。

投资策略

险资偏好一二线城市核心商业区办公楼、综合体的投资逻辑一直被沿用至今。早期中国平安投资的这些物业，现在基本都交由平安不动产统一管理。

克而瑞研究中心曾发布研究报告分析认为，吸引平安系合作投资的是企业“之长”，或财务状况稳健，如招商；或产品极具特色、发展空间较大，如朗诗；或背后有强有力母公司提供优质资源，如华润；或区域品牌影响力较足，如滨江。

做法上，中国平安通常除了提供金融杠杆，参股获取利润分红，尝试各类联合开发模式。在合作中，平安基本不参与项目开发与运营。

“从多年来平安不动产机构投资商用不动产的风格以及平安参与开发业务的特点来看，其资产管理、财务投资的特征十分明显，也就是更多着眼于获取投资收益的财务性投资和资产管理型投资，而不过多地介入具体的开发事务。其具体表现就是投资于核心地段的成熟物业或者开发建设中的核心城市、核心地段的物业以获取资产升值和资产管理、资产证券化服务的收益以及选择稳健型的开发商合作，获取开发商较大的股份比例但是并不介入运营管理，或者选择一些风险可控、预期收益较好的项目与开发商联合投资开发，但是只承担财务投资人角色、获取财务投资收益。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜点评道。

这样的角色定位让平安在房地产投资方面几乎从不失手。

“平安集团的全牌照赋予了它极大的灵活性，有以商用物业为主要投资和资产管理业务的平安不动产投资机构，有投资于上市公司的财务性投资机构以及股、债灵活搭配组合的项目开发性投资机构，也能很好地利用平安保险旗下的资产管理牌照、信托与银行、资管、证券以及财富管理牌照。”柏文喜说。

中国平安选择在不动产上投资比重增加，实际上也是保险企业投资渠道多元化的缩影。

回顾以往包括中国平安在内的保险公司做法，其对资产管理的思路，基本停留在金融资产层面，投资收益率均在5%左右浮动，即便在A股大涨的情况下，四大保险公司的投资收益率也不过在5.1%~6.1%。

保险企业人士表示，随着资本市场整体收益率的下行，险资更注重资产配置的多元化。其中，银行存款、债券配置比例持续下降，债券投资计划和长期股权投资成为崛起的投资选择。

“相比于5%~6%的平均收益，中国平安投资不动产领域会获得更高的收益。”第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿称，房地产投资期限长，需要长期资金投入，同时收益更高，达到7%~10%。

以中国平安旗下平安信托参股投资龙光的深圳龙华地王为例，当时地块总价达46.8亿元，楼面价逾2.5万元/平方米。2015年10月，龙光地王入市价高达6万元/平方米，和楼面价相差数万，平安信托获得的投资收益率超过了50%。

“保险基金跟不动产有天然的亲和性。”泰康人寿管理有限公司副总经理李振蓬分析认为，保险基金是长线基金，也是大规模基金，而不动产是一个资金需求量比较大的市场，同时保险基金要求非常低的风险，非常稳定的现金流，这与不动产所能提供的产品非常契合。眼光独到的马明哲，自然不会放过资本催生大地产时代的这盘整合棋局。

“内地版李嘉诚”

从1988年深圳起家，马明哲用25年让中国平安从一家名不见经传的小公司，进入世界500强。

“他的事业心非常强，可以不吃不喝的整天琢磨事情。”平安系一内部人士表示。

马明哲一直在考虑新东西。“公司给中层以上配备了黑莓手机，可以说除了睡觉，睁着眼睛的时候都是在工作的。效率非常高。”

马明哲正在向着“内地李嘉诚”的路线前进。平安业务布局实行“撒胡椒面”的战略：从金融到地产，从互联网再到健康产业。

“看起来到处在撒胡椒面，但这种策略实际上是为未来保留了战略空间，不会轻易错失增长机会。”一位长期研究中国平安的投资者指出。

马明哲也在寻找新的引擎，试图打通旗下多项金融业务，特别是在互联网金融方面。

2015年5月29日平安好房举行声势浩大的发布会，马明哲亲自站台，11月23日平安好房宣布补贴6亿元进军北京租房市场，并上线租房APP安安租，那段时间，“平安好房”搅动了房地产网络平台。

但之后，平安好房便沉寂下来，创始人庄诺在2016年11月低调辞职。

“平安好房从当时的轰轰烈烈到现在的被同行边缘化，主要是没有抓住自己的核心竞争力—房金融，在交易平台和信息平台的战略定位上摇摆不定，逐渐被市场淡忘。”一位原平安系内部人士向记者回复。

他指出，平安好房一开始坚持它的金融业务，要做房地产开发商、购房者的金融服务提供商。“几经更炫，一旦做交易就和新房营销商、二手房中介同台竞争；做信息，没法和搜房、58的流量比，最后做不下去了。”

在8月17日发布的平安半年度报告里，只字未提平安好房。

“平安好房是否有下半场？令人揪心。”该人士感叹道。