国内房地产在“抑泡沫”与“去库存”双轨并行

针对当前国内较为复杂的房产形势，决策层近期频频表态。6月23日银监会主席郭树清在一次座谈会上强调：“落实差别化住房信贷政策，坚持抑制部分地区的房地产泡沫”。

26日，国务院副总理张高丽在对房地产供给侧做出战略部署时指出，“要坚持分类调控因城施策，稳步推进房地产去库存，促进房地产市场平稳健康发展。”

近期中央高层一会儿对房地产降杠杆，一会儿又要去库存，这看似矛盾的政策部署，事实并不冲突。当前房地产市场的主要矛盾究竟是去库存，还是降泡沫，如果只说一个都不会正确。

目前国内的房地产是“东边日出西边雨”。“东边日出”是指一二线城市房价涨得过快，而“西边雨”就是指部分三四线城市“去库存”压力较大。

热点城市降杠杆，控制房贷是关键

对于一二线热点城市甚至部分东部的三线城市，降房价、抑泡沫乃是楼市调控的主基调。而收紧房贷的效果则最直接。近期一线城市的个人住房贷款利率均有不同程度的上涨。例如，北京市的部分商业银行从年初首套房贷利率的8.5折，到现在的1.1倍，房贷利率疯涨了近30%。广州市内部分商业银行6月初起把首套房贷利率上调5%～20%。

除了一线城市房贷利率上涨之外，二线城市的房贷利率也在上调。福州地区部分银行上调了首套房贷利率，其中上浮比例高的达到10%，二套房贷利率也首次调升至基准利率的1.2倍；成都部分银行的首套房贷款利率从最早的75折到9折、基准，房贷利率一路上涨。

除了贷款利率上调之外，决策层还严控个人购房贷款新增额占全部新增贷款的比重，并将全年调控目标确定为25%左右的水平。预计全年仅北京地区个人购房贷款新增额将比上年减少1000亿元。

笔者认为，今年第二季度的房贷数据比重肯定要较之前有所回落，这是为了抑制投机炒房，控制房价过快上涨创造了中性的货币环境。

现在的情况是，自去年四季度以来，个人按揭贷款处在不断收紧当中。虽然没有官方统一的规定，但实际上各地存在不同做法，如房贷额度环比下调、新增涉房贷款不超过新增贷款总额的30%、全年房贷新增额比去年减少多少等等，都是从总量控制目标上对金融供给的削减。

三四线城市去库存，攻坚之战刚打响

国家统计局数据显示，截至2017年5月末，我国商品房待售面积为66018万平方米，同比减少8.5%。住宅待售36475万平方米，下降17.8%。而2016年全年，我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。

而上述统计局给出的库存，仅是待售面积（竣工一年后没有卖掉的房子面积），并不包括已开工未竣工的未销售期房和待建面积等。对此，房产专家尖锐指出：从数据上来看，国内三四线城市库存量依然很大。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。

相比于住宅去库存，商业地产去库存压力更大。根据国家统计局数据，5月末，全国办公楼待售面积高达3706万平方米，商业营业用房待售面积15921万平方米。而2016年底，商业地产的整体库存增加了一成左右。

据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米写字楼库存，按照往年去化速度，全部消化完至少还需4年至6年。

一方面要抑制房价过快上涨城市可能积压的泡沫风险，另一方面，则是广大三四线城市依然面临较大的去库存压力。尤其是商业地产，即便是热点城市，库存量依然庞大。这看似矛盾的根源则是供给侧结构性问题。那么，我们该如何“因城施策”给三四线城市去库存呢？

首先，将部分商业地产转化成住宅地产。对待商业地产库存较大的城市，应暂停项目批复。而对一些已经批复的项目能否改变项目性质，新建成项目如何通过各种途径来消化，都是库存大的地方应该去做的。此外，试行商改住，或改成其他用途房地产，仍是当前商业地产去库存的主要出路。

再者，三四线城市库存虽多，但是危棚简屋也多，可以通过危棚简屋的改造，消化掉部分住宅地产的库存。通过货币化安置，棚改也成为2015年以来三四线城市去库存的重要手段。2016年棚改建设规模606万套，货币化安置占比48.5%，住宅去库存规模约为2.5亿平方米，占全国商品房住宅销售面积的18.2%，据此可推算套均面积为85平米左右。

到今年5月，国务院常务会议上已确定新的棚户改造的目标任务——确保2017年完成再开工改造600万套棚改任务，同时实施2018-2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。根据住建部数据，货币化安置将提高到60%，2017年棚改形成住房的刚性需求将达到360万套，按套均85平米计算，2017年棚改带来的住宅需求将达到3.06亿平米。

最后，将部分库存房产转换成保障房、廉租房，对城市低收入群体进行托底。三四线城市去库存压力大，但是无力购房弱势群体数量也庞大。政府是不是可以将部分库存房源转换成保障房、廉租房，有偿提供给低收入群体居住，这样既减轻了房地产高库存的压力，又获得了惠及民生的美誉，这也是一种不错的解决库存压力的途径。

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