房产 | 深圳制造业低迷、工作难找，房价却飙到了6平米88万！

深圳竟然有开发商推出了仅仅6平方米的户型，售价则是一口价88万。每平米房价达到惊人的14.7万元！而且，6平方……这个面积住进去，画面很美我不敢看。房价的上涨以及国人对房子的疯狂，已经超出了人们的理解能力。

9套6平米“鸽笼房”半天售罄 均价每平15万

6平方米“鸽笼房”，1998年的土地，是标准限购又限贷的住宅产品，也就是说要占买房名额，在这种背景下，“鸽笼房”竟然均价卖到了15万每平方米，而且当日售罄。

记者了解到，6平方米鸽子笼真名为侨城尚寓，位于深圳市南山区沙河东路与新中路交界处，前身是2004年建成的雅商会馆，整栋用途都是酒店。在酒店的6至15层的走廊尽头边角，都有一套极小户型，一共有9套，面积从5.73平方米到7.48平方米不等。

记者走进“鸽笼房”样板间，门一推开就是一个窄小的过道，窗台边上摆了一张学习桌。过道很窄，得侧着身子，才能把房门关上。因为房子实在太小，开发商定制了多功能床和衣柜，平常床是折叠到墙上的，睡觉时再拉下来。

虽然是“鸽笼房”，却也有厨卫，工作人员介绍厨卫空间是开发商赠送的。不过，因为户型不方正，只有在房门关着的情况下才能走进厨房和卫生间。

现场销售人员介绍，侨城尚寓是1998年的土地，70年产权，属于标准的限购限贷住宅类产品。昨日这9套“鸽笼房”开售价格为一口价88万元每套起，均价达到15万元每平方米，昨日一个上午基本就卖光。

广州日报记者了解到，2012年8月正式生效的新《住宅设计规范》明文规定：“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。”深圳“鸽笼房”因为2004年就已经建成，所以不受影响。不过，深圳“鸽笼房”可能再无来者。

中国房地产泡沫风险有多大？

1、什么造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发。

过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性）。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。2014-2016年货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。

2、绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席。

过去中国是房价收入比高，经过2014-2016年这一波上涨，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中（中心城区房价），中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

3、房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理。

最新全球房价收入比的十大城市里面，北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反应了两个因素：一是收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。中国目前房地产总市值占GDP的比例为411%，高于全球260%的平均水平。

4、库存：去化压力比较大的是三四线中小城市。

库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。

5、租金回报率：整体偏低。

目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。

6、空置率：三四线高于一二线。

中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线比一二线更严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关。

7、房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升。

房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，它衡量了财务风险。

1）近年居民加杠杆快速上升，但总体水平不算太高。

2015年个人住房贷款迅猛攀升，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。从国际比较看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。

目前，中国房地产贷款占银行贷款比重为24%（其中个人购房贷款15.1%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33.2%。

2）房企加杠杆：房地产开发商资产负债率上升过高过快，对银行融资过度依赖。目前房地产开发资金来源中，大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。

房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，流动比率从2006年的2.55下降至2015年的1.6。

8、结论：

1）一二线房价相对居民收入偏高、三四线人口流出库存偏高，这反应了“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。

2）居民房贷杠杆并不算高，风险整体可控，但上升较快。

3）2014-2016年在经济下滑背景下，房价上涨更多地是货币现象，货币超发、低利率和信贷杠杆刺激了购房需求，而地方政府土地供给节奏较慢。

4）房价暴涨恶化了财富分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性。房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。

5）当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。