房产｜​2000亿联合办公市场里的市场体量与江湖门派

一、市场体量测算：不止于2000亿

在《2000亿联合办公市场的坐标迷思》一文中我们探讨了联合办公这个行业的坐标。而如果把联合办公当门正经生意看，还得看看体量够不够大。如果不够大，就回到毛大庆最初的困惑，“如果玩玩那就是玩玩的玩法。”

这个行业到底有多大？优客工场的创始人毛大庆试图求证它。

“我在伦敦同行交流的时候，他们跟我说一个公式，大概以后办公的人和办公的承载物，三分之一的写字楼依赖者都会进入各种各样的联合办公社区里去，只不过形式各种各样就是了。根据数据统计，到2020年，大概有三亿平方米的商办面积（中国前20名城市）。我们姑且说1/3将变成承载联合办公。我们算到每平方米的年产值规模在四千块钱，大概是两千多亿规模的生意。”那么就是说，联合办公的创业者们进入的至少是个千亿级的市场。

“对于这样一个东西来说，我们今天这些从业者，全都加在一起都吃不下来这个市场。”毛大庆认为，现在就谈行业竞争，就谈高手对决言之过早。纳什空间创始人张剑认同毛大庆的这个算法，仅从当下看：“我们大家现在加起来的市场规模甚至占总市场的百分之一、千分之一都到不了。”

有着香港上市地产公司背景的联合办公空间Funwork则从供需两端来测算。Funwork北京区总经理王彧认为，“从供给端来讲，现在的联合办公、众创空间、孵化器所有的加一起才占到北京写字楼的百分之几。”拿这个数据和毛大庆提到的三分之一来讲，中间的差距很大，成长的空间也比较大。

许单单在3W空间正式对外的发布会上阐述了他对未来办公价值的深入思考。许单单认为，未来三年企业的组织形态将发生变化，DT时代下，将是以一个以“小微企业和个人”为基本主体的经济时代，这将成为新时代里全新的社会和组织景观；2016年，中国共享办公空间数量超过2300家，许单单预测五年后，一线城市40%的乙级写字楼将会变成共享办公空间。

无界空间COO韩昕锜则认为，供需两端需求都发生了改变。韩昕锜看到，供给端很多其他业态正在寻求转型，“比方说无界在望京国际的写字楼，比如说纳什在天津开在商城里，像其他的业态也在观望我们联合办公这个行业，看有没有机会进行合作，所以我觉得还有很多别的业态发展和探索，比如说厂房。”

从需求端来说，无界看好这个市场：一方面，现在创业公司很多；另外一方面，传统行业的办公需求观念也在发生改变。“比方说我们现在就有好几家机构就是传统行业，不是纯粹意义上的创业公司，但是他也愿意选择联合办公，因为他觉得这笔账算起来更划算，如果我们能说服他做转换，我觉得我们联合办公的增量想象空间还是非常大的。”

梦想加创始人王晓鲁从用户需求端出发，“日后创业者需要的是一个办公服务，这和以前只是租房子的概念有很多不同。我们觉得，以后能够提供办公服务的联合办公空间会成为越来越多的商业地产主流，不管是甲级写字楼、还是旧房改造、包括城市更新，会成为城市中越来越多的一部分，也会成为城市、商业区域的标配。”

一米好地的冯印陶从金融角度看这个市场机会依旧很大：“新类型的地产有一个统一的特点，他们的核心价值不是来源于资产的升值，而是来源于经营产生的现金流收入。”当这个业态繁荣起来之后，融资渠道方面的创新机会很大。“怎么用未来现金流去融资？优客工场做的比较大了，有可能有银行授信。但是小的新兴空间很难找到一个合适的融资方式，从金融的角度来讲是很大的金融转变。一米好地目前在做的就是基于这个新兴市场做未来营收性收入的金融服务。冯印陶举例解释，“一个办公室一个月三万租金，一年也就三十万，但是有上万个租约的时候，其实是非常好的资产证券化的包。这是我们可以跟资管和信托提供的另外一个服务，我们成为他打包的通道。”而冯印陶也给品途商业评论算了一笔帐，这个市场又将是一个不止于千亿的新兴金融市场。

二、2000亿联合办公市场里的门派和打法

明确了坐标，市场体量让人振奋，闻香而来的选手自然多了起来。而仅从这一年的市场格局来看，围绕这门生意里的门派和打法渐显。地产派、产品派、科技派、媒体派，各色门派立于林中；重设计、重运营、重组合、重生态，各式招数亮于江湖。

地产派：Funwork

在9月2号，由品途商业评论主办的“办公大生意”行业沙龙上，Funwork主动认领了“地产派”。Funwork北京区总经理王彧这样描绘地产派的打法和特色：“首先是选址，我们基本上都在CBD，交通比较方便，周边的配套齐全；第二点，Funwork的装修标准在3500块钱每平米左右，这个价格在办公领域装修里面是比较高的价格，我们立志给大家创造一个非常好的办公空间。第三点，我们的运营，从我们客户的选择，包括整个对运营体系来讲，希望给大家提供非常好的办公环境以及办公的配套。”

王彧介绍，Funwork成立于去年的8月份，到现在整整一周年，现在在北京、上海、厦门、杭州四个城市已经开了6个空间，未来会在深圳、广州这些地方再去开，北京的第二家也马上开了。

产品派：无界空间

无界空间COO韩昕锜认领了产品派。“可能媒体会把我们描述成海归派，因为我们创始团队的背景都是留学生。但是我们觉得，我们自己可能更多的是产品派。我们在产品方面，硬件、软件比较讲究。从硬件上来讲，我很认可选址非常重要的，当选好了地点以后，从设计上、实用功能上给场地得到提升，确保我们的客户入驻以后有很好的客户体验。客户体验除了硬件上配套以外，服务也得跟上，我们招的社区经理非常愿意为我们客户服务。所以我觉得我们是一个内外兼修的产品派。”

除了要往外地扩张，无界空间在联合办公空间实际上设计了较多的“独立空间”。“我们经常也自嘲，所谓的联合办公，其实我们的独立空间比我们开放空间多很多。我们现在也会根据中国办公的文化需求的不同，我们发现就算是创业公司，就算是四个人，也需要有个独立的办公空间。”

韩昕锜介绍称，无界是去年7月份开了第一家店，最近也是刚满一周岁，现在北京有七家开业的场地。“近期的计划是深耕北京，在北京多开几家店，多服务北京的创业，明年我们也希望开到全国各地去。”

极致派：星库空间

星库空间创始人白羽可以说是极致派的代表。就拿空间的光照来说，就花了大把功夫。有人反映新开的星库空间里面照相非常漂亮，为什么会这样？白羽说，他们选的灯是接近于阳光的光色，阳光对人的肤色、对周边的色彩是还原度最高的自然光。“选照明工具是很讲究的一件事，有些人自拍完要经过非常痛苦的修图，在我们那儿拍照的话，真的不用太修。”为什么选择做到这么细致？白羽称当时有一个大咖建议，一个创业者，如果对自己的形象，对包装的照片不是很重视的，你可能讲不出自己的情怀。

“作为地产人来讲，是有服务很多人的经验，我们觉得小公司，但他一定都有一个大的愿景，都希望有朝一日成为一个巨头一样的企业，大家都憧憬谷歌一样的办公环境，facebook一样的办公环境。这样办公环境翻译成空间语言到底是什么形式的呢？比如说看优步总部全是白的，那种白全是大理石。我们知道很多的风格背后也是有设计和品质支撑的，我们无非为我们目标的这些客户提供有品质的选择。”

白羽称，他们在做空间生意的时候，是SaaS的逻辑，以企业服务为核心。“我们跟很多做资源聚合、开放生态的逻辑不太一样，因为我们聚焦在商务，特别是高端商务上，我们更倾向于垂直加强自己在商务上的优势和服务。”

白羽跟王胜江一样，一位是前恒大地产副总裁出身，一位是前SOHO副总裁。“我们都是大地产出来的，我以前在恒大，我在的时候六千亿，现在冲万亿资产了。我在恒大的一个经验是，当公司随着规模扩展后，地产公司对于供应链体系的打造是非常极致的。比如说地产企业，从前五到二十会有明显的落差，比如说从海南岛到吉林采用的马桶型号，全国一年采购几千只、上万只，标准化的严格程度是很难想象的。”白羽认为，这种极致派出身的他们在中远期会把优势发挥出来。恒大经常用一堆名牌产品却卖出六千块钱一平米的房子，星库空间也同样会用这种控制体系来用低成本为用户输出高品质的办公体验。

科技派：梦想加

梦想加创始人王晓鲁很喜欢“科技派”这个派别。“我觉得特别准确。我们自己的标语是未来办公室，我们想连接办公与空间，我们也想连接未来。未来我们该怎么样去享受办公之间，企业和企业之间的沟通方式，这些一定是通过科技来实现的，这也是我们努力的一个方向。”而基于科技、软硬件、数据分析把办公体验做好，正是技术背景的梦想加创始人们的优势。

资料显示，梦想加的三位创始人都是二次创业，80后、理工男、北京人、海外背景。王晓鲁清华硕士毕业后一直在做能源方面的咨询和投资，也做过能源方面的创业，2013年左右将自己的公司出售。温梦飞和李文磊则在英国创立过一家数据挖掘公司，后被以色列公司以8000万美金收购。

梦想加的显著优势在于其智能管理系统，从门禁系统到会议室预定系统，均是梦想加基于微信端自主开发的。“目前为止还很少有空间是用自己的系统给管理起来的，这才是门槛。”王晓鲁说。梦想加不设前台，也没有相关管理人员，所有服务都是由社区经理通过社区来运营，提供给员工的服务，包括打印、装修、物业等，都可以直接从智能管理系统上预定。

选址方面，梦想加有三个方面的考量。首先是交通方便，基本在地铁步行范围内；其次，办公环境舒适，采光好、有挑高，有空间来自由发挥；三是风水好，不仅是地方的风水好，还要再邀请一些很棒的公司入驻，创造出一个创新的、积极向上的、成功的氛围。

实干派－洪泰创业空间

王胜江认为现在对这个行业分门别派不到时候。“我个人认为我是无门无派的人，我们平台上的创业者都是自由的，可以来，可以走，可以做技术，也可以做互联网，我觉得这样的平台是特别好。”如果非要展望，王胜江希望洪泰创新空间是第三维度的空间，这个维度里核心要解决和填充的是内容和产品。

“我曾提过两个观点，地产面临的不是价格问题，一个是服务问题，一个是内容问题。如果这两个都解决不了，想颠覆房地产，想颠覆老百姓对地产的印象那是痴人说梦。”

王胜江要做一个让创业者选择的地方，满足创业者各种要素的地方，像硅谷。“我们不能每天都去说自己怎么样，我觉得还是还是要做一些事情。我认为默默地耕耘、深耕，是最重要的，现在缺的是能踏踏实实做好每一天为创业者的服务，这是最重要的。”

据了解，目前洪泰创新空间已经在五道口、安贞、望京、酒仙桥、亦庄、北京东亿国际传媒产业园区布局了六个空间。

送水派：REMI

在品途主办的这场“办公大生意”行业沙龙上，除了有专注“挖金子”的选手，还有在淘金路上送水的。REMI是一家专注做办公空间SaaS服务的初创公司，创始人张晓思曾是真格基金创始人徐小平的助理，在工作流程中发掘了办公场景中的信息化需求，于是干起了“送水”的生意，且目前专注在联合办公这门“送水”生意。

“据说当年送水的赚了不少钱。这跟我刚才入行的经历有关系，地产的账我不会算，我只是在想未来办公或者工作的时候是什么样子。”REMI是从会议室预定这件事情切入的，张晓思认为在办公场景里，开会是刚需高频事件，只要干活、上班肯定就得开会。“从这么一个很轻的点切入之后，我们发现办公这件事情里面，技术一定是需要的，不可能再靠人工做所有的协调和组织。”在机器取代人力的大趋势下，REMI就沿着条送水路一直往前走，从提升日常办公效率，减少时间浪费的角度进一步打磨产品。

目前无界空间、洪泰创新空间的会议室预定都在使用REMI的产品。

个性派：纳什空间

纳什空间创始人张剑表示，目前仅从工位数上来看，他们无疑是目前规模第一的空间。“纳什在北京、上海、深圳、天津都空间，在北京有超过一百个空间，在不同的城市我们都有比较快的发展速度，我们在上海也有蛮大的体量，在上海我们已经有三十个项目。”

“在这个方向上，实际上也分门派。”张剑认为他现在做的事情确实和其他门派不是完全一样，“我们希望解决的不光是空间的问题，还是面向未来办公的问题，解决的是向办公拓展的问题，后面我们还有很多的事情会不断地往下做和尝试，但是尝试的方法应该会有我们自己的路。”

在这条路上，纳什空间确实进行了不同形态的尝试：开放的，独立的，炫酷的，移动的，在商场里的……“纳什现在在商场里做联合办公，它是现在天津最火的商场办公空间”，除了这些，张剑还在探索新的形态，譬如最近他还研究了一些农庄的形态。“这里面会有很多很好玩的东西出来，那个时候大家才会更加理解联合办公的精髓或者意义。”

产业派：TA众创空间

有着北京市场最大的商业地产代理商宝蓝物业背景的TA众创空间，与上述所有空间有极大的特色区别。用TA众创空间CEO李然的话说，他们是“产业升级”派，做的是“农村包围城市”的事情。

李然举了几个例子来说明：“我们把四季青海鲜市场改造成中关村互联网金融产业园，在中关村互联网金融产业园里，还放了一个跟互联网金融，孵化互联网金融有关的众创空间。我们把动物园的批发市场天昊城配合政府清退了，把那儿又改成一个众创空间。我们把电子城科技大厦里面的美食城清退了，拆了之后变成酒仙桥的众创空间。”

从广义的角度看，李然给自己的定位是产业代运营。“这个地方虽然有楼，过去也有产业，但这个产业已经落实了，被时代淘汰了，或者被地方政府淘汰了。我们进去之后，先给产业园或者这片区域一个新的产业定位，去代运营这个产业，而后再把现在也是最热门，也是最受大家欢迎的众创空间、联合办公的产品植入到大的产业园。”

而TA众创空间主要的客户有三类，一类是原来的“地主”，哪怕有产业的“地主”或者政府；另外一类，可能是类似于腾讯、百度，要搞众创空间，但是不愿意干苦活、累活、脏活，也不愿意顶着烈日找地方。第三类是创业者。

怎么会有创业者找代运营去做空间的事情呢？李然说，他们发现这样一个现象，“在2012年、2013年之前，没有众创空间这个概念的时候，没有联合办公概念的时候，那时候所有的创业者，当你想选择创业的时候，只有两个选择，第一，事还没想清楚，我先租个1500平米大办公室。还有一种人属于精耕细作的。”前一类的创业者就是他们的客户。

在千亿级的联合办公市场里，我们对于涌现出来的特征明显的选手做了分门别派的画像。不管划归产品派、匠心派还是技术派、实干派，空间之上的核心内容是运营。各家运营策略的不同，门派和打法的细分有些时候正是给创业者更加具象化的品牌标签。而在市场成长的初期，前行者们的多样探索无疑会给后进者更多经验参考，更多路径选择。

而那些真正拢络了创业者身心的空间和门派更值得我们不断挖掘，值得业界不断推崇，不断充实到这个行业体系里来，不断完善这部新商业文明变革史的共同书写。（完）