相信无论是互联网圈、创业圈子，还是房地产圈的各位，最近都被开放小区这个话题刷屏了。总体来看大家的意见不支持的居多，支持的很少，同时还掺杂着阴谋论、动机不明等讨论，今天最高法“封闭小区是农耕时代产物不适合今天”的言论应该会被口诛笔伐。微博热搜榜，论坛等几十万的跟帖也足以说明这份“意见”对房地产以及各个行业的震动有多大。笔者作为游离于房地产与互联网之间的人，说说自己的看法。拒绝标题党，拒绝地域攻击，就以一个理性的互联网思维去分析这件事。
开放小区并非洪水猛兽 落地推广还需时间
首先就是所有人最关心的公共道路问题，大家的质疑包括小区道路公开引发的盗窃，环境变差等。我们都知道北京的胡同，这算是公共道路吧，公共道路与安全本身以及社区邻里关系并无必然联系，封闭就一定失窃，临街就一定安全吗？同时公共道路会带来车辆乱停乱放扎堆？我看未必，所谓开放还是指公共道路承担本区域内的交通微循环，并非跨区域循环。并不是说梨园路的道路开放了，来自西二环的车辆就会涌进来。
那么为何这个问题会引起如此炒作，归根结底还是媒体的宣传，总观整个意见稿，包括依法规划，刑法对接等，唯独“原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区与单位大院要逐步打开”是老百姓的切身利益。经过标题党后就成了政府要拆我家围墙，私家花园要充公等言论，并迅速发酵。却没有人说街区制是以后的规划，而非解决步骤。举个简单的例子，西安的城市规划中，南郊商业，东郊工业，西郊商贸服务业，北郊城市新中心，如果按照这个逻辑推断，那么是不是所有的化工厂都在东郊，南郊高楼林立商业遍地无人居住呢？
无论是从城市规划角度与世界惯例，街区制是以后的常态，包括西安在内很多城市在发展过程中，由于开发商的规划，将城市资源进行分配，道路，绿化，配套等进行强制分配。导致拥堵，发展不均衡等一系列问题，由于封闭社区的推行，城市被分割为不规则的方块，但各个方块中间又是相对独立的，导致所有拥堵都集中于主干道，造成一系列问题。而封闭小区本身，也是开发商为了最大限度利用土地搞出来的产物，30%的绿化率，五重的公园景观，这些都是在有限的土地内变相的一种营销噱头而已。住宅回归居住本身的功能，道路绿化交于市场去调配，这应该是意见本身的出发点。
但对于目前的住宅小区落地还是非常难的。就算是逐步推广以后，也并非大家想象的入户门对着主干道，首先现在很多小区都是人车分流，你家的入户门跟前哪有主干道，所谓的开放并不代表是全部开放，而是对小区的规模进行限制，三五栋楼，形成一个管理区域，区域内封闭式管理。所谓的临街和真正意义上的临街也是有很多区别的，主要还是看楼下是小路还是干道不同。毕竟中国的国情在这里，国外的街区制，都是三层的小高层，而中国多为30层的高层，开放小区带来的管理问题，资源分配，车流压力等没有可比性。
就如同西安规划的海绵城市，智能城市等，开始也是各种反对，但确切的感受到有利，居民的接受度也就高了。举个亲身经历。杭州最早在推行小额电子支付也面临同样的问题，包括对安全便利性等等的质疑，但伴随着支付宝付款折扣，积分兑换等措施，如今在杭州出租，超市，餐饮等等支付宝的普及率已经超过90%。说到底还是没有让用户感受到诚意，住宅开放是有安全问题，但住宅开放也会带来收益，如果这部分收益的吸引力大于质疑，那么民众的接受程度还会是这样么？
面向开发商是主要目的 侧重城市功能布局
再说这次政策面向的主体，我认为并非单个的群体，而是开发商，甚至是整个房地产行业的规划方向。前文已经讲过，封闭式社区就是开发商为最大化利用土地的产物。而变更社区首先影响的就是开发商对土地的规划。有一点需要明确，即使政策落地，也不会将现在的大地块变为小地块出让，这会影响政府的税收，是不可能的，大地块的土地出让财政收入高，交易成本低。那么在开发商的层面，封闭社区改为开放街区，即使是上文说的三五栋楼为一个街区，规划成本也是翻倍的。在土地总面积不变的情况下，由大社区变为小街区说先就是审图工作量的翻倍，包括开发商自己的规划大社区的基础上还有做小社区的分割设计，小区规划的车位，商业配套要翻倍，同时还会产生几倍于以往的市政接口，同时还要平衡一个大社区内不同小社区的关系，以及与市政配套的关系。
其次带来的就是翻倍的盖楼成本，既然规划变了，工作量变了，掏的钱也是更多的，同时规划更改也势必影响审批的进度，也就是时间成本，加上时政配套增加的资金压力，以及由此产生的业主对于安全和社区环境饿的要求提升，导致开发商在规划建设小区的时候，整体成本还将提升。在上篇稿子《互联网+地产运作的几种可能》，笔者有提到，像西安这种二线城市的住宅开发利润仅500元每平米的情况下，由封闭社区变为开放社区带来的成本提升能否支撑起开发利润，以及这部分资金的压力会不会转化为上涨的房价？
答案是不会，因为规划成本增加了，并不代表开发商赔本了，要知道开放式街区制会带来巨大的人流量，这部分人流转化成商业，是能够带来收益的。很多小区目前的商业现状是一定会盖，但不懂的经营，造成强压商业指标，但商业被闲置无人问津的现状。从而造成巨大的浪费，但是开放式社区会带来巨大的人流量，每一个开放社区就会成为一个小的商业集合体，赚到的钱应该可以补足规划变更形成的资金压力。
那么政府要求新建住宅不得封闭的目的是什么？首先就是市政基础建设已经跟不上城市快速发展的速度，西安去年原则上还出台新建小区附近必须配备幼儿园超市等，但能够落实的寥寥无几。公共设施不足与社区发展的矛盾很突出，政府要提升公共设施的数量。但不准备投钱了，在平衡政府支出和公共设施需求中，社区开放算是一种操作办法，就是政府直接把社区的公共配套要过来从而满足区域内的公共配套要求，因为在意见中根本没有提拆除围墙后的业主补偿问题。所谓封闭式社区的本质就是业主在面临社区配套不足的情况下，在自己的购房成本中拿出资金，让开发商去在小区内建设公共设施，无论是龙湖的五重公园景观还是人车分流种种，通过围墙封闭的方式独占，这是居民保护自己财产的正常诉求。为什么今天的最高法解释中讨论核心是保护私有财产，而非小区安全与否。问题核心就是政府投入不足，需要业主拿出委托开发商的公共配套进行补充，而不提补偿的事情，那么业主包含在房价里投进去用于购买公共配套的钱谁给补偿？开放式社区没有补偿，就代表保护私有财产与实施情况存在冲突。
最后开放社区的最大意义就是彻底改变商品房制度施行以来的住宅建筑形态。首先政府推行开放社区的政策是要落实，另一方面业主对于出钱要求独占公共设施的需求仍然存在，既然地面配套被剥夺剩下的就只有空中花园了。为了同时满足两方的要求，开发商的建筑成本势必提高，房价也肯定会涨起来（推行街区制后）。但从长远来看，从城市的合理规划看，利大于弊。封闭小区的做法意味着只需要做好住宅产品就好，但会导致城市功能分区混乱。现在的居住和工作远距离分离的办法，导致最核心的难题就是交通拥堵，因为工作仍然在主城区，大量的娱乐，工作，消费需求要在主城区释放，日常活动要在主城区完成，举个简单的例子，各类CBD上班人潮如织，假期门可罗雀。
主城区的生活成本越来越高，卫星城又搞不起来，最好的资源和服务高度集中，又造成资源的极度稀缺和浪费。推广街区制就要求在住宅规划中不能单单考虑居住需求，还要把商业，工作等因素全部算在内，把这些需求留在街区范围内，从而减少大家长距离出行的问题，不仅创造工作机会，减少交通压力，同时有利于打造活力社区，逐步发展出城市副中心。分流城市交通压力，商业压力以及住宅压力，更好的优化城市结构，应对城镇化后公共设施不足造成的城市病，这应该算是开放式社区最大的目的。
开放社区的周边效应突起 社区类服务迎来机遇
所有的行业变革都是有好有坏，在一系列的问题中也会带来商业机会，笔者以为开放式社区影响最大的是现有的基于社区服务的O2O体系。无论是各类上门服务，一元洗车，快递，到家服务等。首当其冲的就是服务对象的多样化，社区打通后人流量增长是必然的，那么各类社区服务的操作办法也会相应发生改变。同时社区店的数量一定会急速增加，更多依赖于线上的用户购买力也会转换为线下，对于社区O2O的从业者而言，由小区变为街区后竞争压力增加也是必然，更多的人流，更多的社区店竞争，会加速行业的洗牌。服务不好，质量不好的社区店会被淘汰，对于留下来的，玩法也会更多。
首先社区内跨行业的合作会越来越多，餐饮，美容，洗衣，洗车，健身，家政等基于街区平台服务会更加贴合用户的需求，无论是优惠，服务，线下活动。美容+餐饮，洗车+家政的跨行业玩法会越来越多，在以往的商业模式下，开美容院八竿子也达不到开生鲜店的，行业的老大和老二怎么也不会在一起，而是撕逼至死。但如今在打通的社区里，餐饮店可以用高客流与关注度，根据业主的不同套餐反向推广美容院护肤套餐，形成大流量关注度。对于餐饮店，美容院贡献新鲜玩法，反之，餐饮店贡献客流关注度，双方形成资源共享。同样的洗衣+健身，业主可以走路去健身房，根据手机APP统计步数确定优惠。5000步享受操课折扣，10000步私教半价，和亲友同行，步数最多的一人免单等等，这些例子，有了开放社区本身的人流量以及开放氛围，是很容易形成联动效应的。
此外另一重要影响，就是营销成本的降低。原本覆盖一个小区的广告效果就能扩展成一个街区，社区围墙打通后，原本十人的活动可能覆盖到百人，原本需要是10家店才能覆盖整个片区的情况，可能只要一半就足够，以往的发传单，扫码送礼的方式也会发生变革，开放式社区后续的影响将是方方面面，将是对生活方式的变革。
本着不做标题党，不当公知，不开地图炮的心态码完这篇分析。开放式小区利大于弊，我是坚持这一观点的，问题的核心在于政府在要求小区开放后的补偿问题，真正推广意义是对房地产市场开发模式的变革，以及打通围墙后民众生活方式的深远影响。但具体推广模式仍然有待商榷，我是不同意封闭小区是农耕时代产物的观点。开放本身并无对错，真正的对错是这个话语权是在谁手里，业主的意愿还是行政命令，还是照搬西方国家街区模式彻头彻尾的“拿来主义”。
本文由作者杜大能耐（90后文青，微信公众号dudanaodai）授权创业邦独家发布，转载请注明作者信息及来源，违者必究
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